Как выбрать квартиру в новостройке и не прогадать - «Статьи о недвижимости»

Мы обратились к экспертам компаний, победивших в премии «Рекорды Рынка Недвижимости 2019», которые поделились негласными правилами, как выбрать жилье в новостройке и провернуть процесс с наименьшими затратами сил и денег.

Репутация застройщика

С историей и проектами выбранного вами застройщика следует ознакомиться со всей тщательностью, причем прочесть следует не только официальные заявления представителей компании на их сайте, но и отзывы в соцсетях и блогах.

Как минимум не следует рассчитывать, что компания с подмоченной однажды репутацией в вашем случае не устроит новый конфуз. Это могут быть серьезные опоздания по введению в эксплуатацию, плохие стройматериалы, некачественный ремонт внутри квартир, вплоть до немыслимых вариантов отсутствия канализации или электропроводки.

Как отметила первый заместитель генерального директора Концерна «КРОСТ» Марина Любельская, чтобы быть уверенным в надежности застройщика, необходимо изучить историю компании, посмотреть уже возведенное жилье, а также просмотреть отзывы и мнения жителей.

Генеральный директор «РГ - Девелопмент» Татьяна Тихонова уточнила, что при выборе квартиры в новостройке важно выбрать надежного застройщика, который имеет в своем портфеле реализованные проекты и опыт в строительстве жилья. «Это гарантирует четкость соблюдения сроков сдачи жилого комплекса и качество выполнения работ», – добавила она.

Документация

Не менее важным пунктом при выборе проекта, в который хочется вложить деньги, является наличие всех разрешительных документов у компании-застройщика. Так, коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон» Василий Фетисов отметил, что убедиться в наличии всей исходно-разрешительной документации на сайте проекта нужно сразу при выборе квартиры на стадии строительства.

«Будущий покупатель может самостоятельно заказать выписку из Росреестра на земельный участок, по которой можно оценить объемы продаж по проекту и его успешность», – сказал Фетисов.

Директор по маркетингу ГК «Инград» Анна Соколова подчеркивает, что в ходе проверки репутации застройщика следует ознакомиться с проектной документацией, размещенной на сайте жилого комплекса, а также стоит «посетить завершенные девелопером проекты, познакомиться с качеством возведенного дома, отделки, благоустройства общественных пространств, а также узнать, не было ли по этим проектам переносов сроков сдачи».

Цель приобретения квартиры

Часто район, площадь жилья, количество комнат и наличие/отсутствие инфраструктуры диктует именно цель покупки. Жилье можно покупать для одного человека, для семьи, для сдачи в аренду в качестве жилого фонда или под офис. Так, заместитель генерального директора по маркетингу и рекламе ЗАО «Башня Федерация» Анастасия Суханцева отметила, что для большой семьи, желающей улучшить жилищные условия, лучше поступиться районом проживания, нежели площадью.

«Предположим, если отталкиваться от бюджета в 25 млн рублей, то в Москве можно приобрести абсолютно разные варианты: это, может быть как трехкомнатная квартира средней площадью около 70-80 кв. м в центре в морально устаревшем фонде, так и студия площадью 50 кв. м в небоскребе, например, в «Башне Федерация», расположенная на уровне 250 м над землей на 70-м этаже и выше. В первом случае преимущества будут заключаться в престижной локации в историческом центре столицы, но за скобками останется вопрос с качеством жилого фонда и однородностью среды проживания. Во втором – расположение в рамках делового центра, ставшего сейчас полноценным городским районом со всей необходимой современной инфраструктурой», – рассказала Суханцева.

Как отметила директор по маркетингу ГК «Инград» Анна Соколова, к жилью для жизни и жилью для инвестиций предъявляются разные требования. «Для Москвы расположение рядом с существующей (или строящейся) станцией метро значительно повышает ценность квартиры и является главным преимуществом при дальнейшей продаже или сдаче квартиры. Например, ближайшие к метро корпуса ЖК «Некрасовка» увеличили свою стоимость на 15% после открытия станции. Также стоит отдавать предпочтение районам со сложившейся социальной и коммерческой инфраструктурой и квартирам небольшого метража. То есть ликвидной можно назвать «однушку» порядка 30-40 кв. метров не далее 5-7 минут от метро, расположенную в сложившемся районе», – подчеркнула эксперт.

По словам председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, если цель – сдавать купленную квартиру, то в этом случае сгодится и очень компактная квартира. Она уточнила, что такие варианты чаще выбирают студенты, специалисты-одиночки, фрилансеры. «Поэтому заранее изучите район – есть ли поблизости вузы, офисы, бизнес-центры, обитатели которых смогут стать вашей целевой аудиторией», – сообщила Доброхотова.

Первый заместитель генерального директора Концерна «КРОСТ» Марина Любельская, в свою очередь отметила, что в зависимости от цели приобретения жилья необходимо учитывать разные факторы. «Если квартира приобретается для сдачи в аренду, не имеет смысл покупать большую, т.к. срок ее окупаемости более длительный. В этом случае имеет смысл приобрести однокомнатную квартиру метражом до 40 кв. м, ведь стоимость аренды одно- и двухкомнатной квартиры на рынке практически одинаковая», – сказала эксперт.

Тип жилья: квартиры и апартаменты

Разница между ними в том, что апартаменты имеют собственный правовой статус: это – по документам – нежилые помещения, а потому в них невозможно оформить регистрацию, однако в плане цены они часто намного выгоднее квартир.

Директор департамента продаж «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова сообщила, что в связи с повышением цен покупателям стоит обратить внимание на проекты с апартаментами, цены на которые традиционно ниже, чем на классическое жилье.

«В некоторых случаях расхождение в стоимости между квартирами и апартаментами может достигать 20%, что влияет на принятие решения о покупке», – сказала эксперт, добавив, что «при этом современные апартаменты ничуть не уступают квартирам по качеству продукта и наполнению».

Престижность и ликвидность

Ликвидность любого жилья в первую очередь определяется его местоположением в городе. Традиционно больше всего ценятся северо-западные и западные районы Москвы. Кроме того, влияющим на престижность фактором является транспортная доступность, удобная инфраструктура, а дальше – по убыванию – уже идут планировка и общее состояние дома.

Директор департамента продаж «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова подчеркнула, что престижными считаются районы, близко расположенные к парковым зонам и основным транспортным магистралям города.

«Из многообразия проектов стоит выбирать комплексы в высокой стадии готовности, например, по завершении монолитных работ – это позволит наглядно оценить планировочные решения и видовые характеристики будущего дома», – добавила эксперт.

В свою очередь, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова считает, что наиболее ликвидны квартиры в пешей доступности от метро – не более 5-10 минут ходьбы.

Непрестижные районы и их условия

Малопрестижными, однако активно застраивающимися являются те жилые комплексы, которые сейчас воздвигают возле МКАД. В основном, это масштабные жилые комплексы с многоэтажными домами-муравейниками. Вместе с тем, возле них застройщики часто создают сопутствующую инфраструктуру, магазины, детские сады и школы, однако жизнь в подобных «муравейниках» не каждому понравится.

Основная проблема жизни в таких комплексах – транспортная доступность и парковки, ведь большинству жителей нужно утром выехать в город, а вечером добраться домой. Потому при выборе подобного жилья ключевым вопросом будет именно наличие адекватного паркинга. Идеально, если количество паркомест соответствует количеству квартир в доме, однако этот пункт часто не соблюдается.

Есть и еще одна причина, почему нужно скрупулезно выбирать жилье в не самых дорогих районах. Одна из тенденций последнего времени – строительство домов с микроквартирами, площадь которых может сокращаться до 12 кв. м, при этом, заплатить за такую квартиру придется немалые деньги, а продать ее впоследствии будет непросто.

Инфраструктура

Этот фактор важен в каждом случае, для кого бы жилье ни приобреталось. На доступном расстоянии должны находиться магазины, спорткомплексы, детские сады, школы, а также поликлиники. Первый заместитель генерального директора Концерна «КРОСТ» Марина Любельская отметила, что «в отличие от регионов, в Москве покупают не квадратный метр, а развитую инфраструктуру шаговой доступности, сеть услуг, транспортную доступность – все то, что помогает максимально экономить главную ценность жителей столицы – время».

При выборе жилья стоит учитывать и перспективы развития транспортной инфраструктуры. Эксперт рассказала, что широкой публике может быть неизвестно, однако застройщики и риелторы хорошо осведомлены о планах строительства новых станций и линий метро, дорог и развязок.

«Яркий пример, территория ТиНАО, где идет активное подземное и наземное строительство станций метро, автомобильных дорог, формируется социальная и общественная инфраструктура», – отметила Любельская.

Похожие рекомендации дала и генеральный директор «РГ - Девелопмент» Татьяна Тихонова. По ее словам, необходимо оценить район расположения новостройки: близость к существующим или строящимся станциям метро, главным транспортным магистралям, паркам и зеленым зонам. «Особое внимание стоит уделить планам Правительства Москвы по развитию приглянувшегося района, это может отразиться на последующей ликвидности недвижимости», – сказала эксперт.

Планировка

Этот фактор хоть и является не первостепенным, однако если его не учесть, можно купить квартиру, в которой будет тяжело жить. Так, при выборе квартиры первым делом посмотрите на расположение ее на этаже. И не только в вопросе, какой у вас будет вид из окна – на красивое озеро или на стену соседнего дома. В большинстве своем новостройки – многоэтажны, и какие-то квартиры будут находиться возле лифта. В таком случае, какую бы шумоизоляцию ни делал застройщик, вы все равно услышите соответствующие звуки. То же касается и мусоропровода. Кстати, в данном случае к шуму выбрасываемых банок может добавиться еще и запах.

Говоря о собственно планировке, следует учесть, что на чертеже могут быть не в полной мере соблюдены параметры.

Это же важно и для ванной комнаты.

По словам коммерческого директора Московского территориального управления Группы «Эталон» Василия Фетисова, стоит выбирать эффективные функциональные планировки без лишних «неиспользуемых» метров.

«Сегодня все большую популярность набирают планировки евроформатов: без длинных коридоров, с необходимым количеством спален и санузлов и с просторными кухнями-гостиными. Наиболее ликвидные квартиры располагаются, как правило, на средних этажах, с видами из окон во двор, на парк или водоем, а не на оживленную трассу», – добавил он.

Первый заместитель генерального директора Концерна «КРОСТ» Марина Любельская также рассказала, что в случае если квартира приобретается для проживания, следует изучить ее полезную площадь.

«Сегодня многие застройщики достаточно кропотливо подходят к планировочным решениям. Можно купить 3-комнатную функциональную квартиру площадью 55-60 метров. При этом площадь второстепенных помещений (коридоры, прихожие) будут небольшими и функциональными. Следовательно, переплачивать за неиспользуемую площадь не придется. Нужно отметить, что к этому подвели сами покупатели – московские покупатели новостроек сделали выбор в пользу качества жилья, надежности застройщиков, а не размеров и цены квартиры», – подчеркнула эксперт.

Ремонт и внутренняя отделка

Этот фактор является далеко не решающим в выборе квартиры в новострое. Вместе с тем, предлагаемый застройщиком ремонт в отдельных случаях был бы приятным дополнением, особенно, если цель покупки квартиры – для сдачи в аренду, а не для собственного проживания.

Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова отметила, что лоты с ремонтом от застройщика действительно крайне удобны при сдаче квартиры. В таком случае останется лишь сделать уборку и докупить мебель и технику.

«Если квартиру нужно будет перепродать, ремонт лучше не делать», – советует Доброхотова.

Скидки и сезонные акции

Не стоит забывать о таком немаловажном для кошелька факторе, как скидки, которые периодически предоставляют практически все застройщики. Часто скидки являются сезонными акциями, хотя в целом выгодное предложение может появиться в любое время года. По словам заместителя гендиректора по маркетингу и рекламе ЗАО «Башня Федерация» Анастасии Суханцевой, с хорошей скидкой на некоторых лотах можно сократить выплаты на 10-15%.

«Как правило, сезонные акции приурочены всевозможным праздникам – наибольшее количество дисконтов предлагается накануне Нового года и 8 Марта. Выгодные предложения зачастую встречаются и летом, когда на рынке недвижимости наблюдается традиционное затишье. Например, в «Башне Федерация» сейчас действует сезонное предложение – скидки до 18% на ограниченный пул видовых апартаментов на высоких этажах, а некоторые лоты предлагаются не только с 10-процентной скидкой, но и бонусом в виде кладового помещения», – сообщила эксперт.

Коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон» Василий Фетисов рассказал нам, что следует остерегаться громких акций со скидками, размер которых превышает 10%.

Онлайн-трансляция стройки, фотоотчеты

Не многие из нас знают об относительно новом виде передачи информации от застройщика потенциальным покупателям недвижимости, как онлайн трансляции строительства. Эта полезная функция даст возможность собственными глазами убедиться в качестве материалов, скорости строительства. Так, генеральный директор «РГ - Девелопмент» Татьяна Тихонова рассказала, что многие девелоперы, в частности, и ее компания, размещают на сайтах проектов прямые трансляции возведения здания.

«Все это дает возможность наблюдать за динамикой строительства вашего будущего дома с любого компьютера в режиме реального времени. Лайфхак: смотри не на рекламу и декларацию, а на реальное положение дел на стройплощадке и репутацию застройщика», – подчеркнула эксперт.

Кроме того, как отметила директор по маркетингу ГК «Инград» Анна Соколова, в ходе реализации проекта стоит внимательно следить как за официальными новостями о динамике строительства, размещаемыми самим застройщиком на сайте, так и за неофициальными объединениями будущих жителей – в них часто можно найти много важной и полезной информации.

«Ход строительства объекта от месяца к месяцу должен демонстрировать активную динамику, хотя при этом нельзя конкретно назвать какие события и сроки, потому что у каждого процесса есть своя технология, и, например, заливка фундамента занимает достаточно много времени, хотя внешних изменений почти не видно», – добавила Соколова.

В свою очередь, по словам коммерческого директора Московского территориального управления Группы «Эталон» Василия Фетисова, дополнительным плюсом при выборе застройщика станет онлайн-трансляция со стройплощадки. «Пробелы в фотоотчетах о ходе строительства или продолжительное отсутствие в них динамики должны насторожить потенциального покупателя», – уточнил эксперт.

Совет покупателям от всех экспертов – приобретать объекты только от проверенных застройщиков. Уже 10 лет международная премия «Рекорды Рынка Недвижимости» определяет лучшие объекты в каждом сегменте, начиная от московских новостроек, заканчивая загородными объектами. Все они проходят трехэтапную систему отбора, после чего определяются победители, среди которых формируется путеводитель лучших объектов и компаний рынка недвижимости.