Сможет ли Сергиев Посад из города одной улицы превратиться в город для человека - «Статьи о недвижимости»

Весь контракт на разработку этих документов обошелся примерно в 300 миллионов внебюджетных рублей. «Лента.ру» узнала у экспертов, что нужно сделать с городом, чтобы угодить местным жителям, туристам и бизнесу.

Сейчас с квадрокоптера Сергиев Посад выглядит так:

Стратегия развития Сергиева Посада подразумевает, что до 2025 года в город вложат, по данным газеты «Коммерсантъ» — 60 миллиардов рублей, по данным принадлежащей семье Демьяна Кудрявцева газеты «Ведомости» — до 140 миллиардов.

В частности, собираются вывести транспортные потоки из центра за счет строительства «восточного объезда», создать транспортно-пересадочные узлы (главный — возле железнодорожного вокзала, и еще два в разных точках города), перенести стоянки туристических автобусов подальше от главной святыни — Троице-Сергиевой лавры.

Кроме того, в Сергиевом Посаде должны появиться два городских центра: культурно-представительский на проспекте Красной Армии (вблизи лавры) и административно-делового возле одного из транспортных узлов. Среди других планов — создание Сергиево-Посадского университета, Школы сестер Милосердия, развитие местного колледжа, строительство конгресс-центра, хостелов, ресторанов и многого другого.

Как «Ленте.ру» рассказал бывший мэр города Сергей Персианов, планы на масштабное обновление Сергиева Посада были еще при Ельцине, но «в связи с происходившими в 90-х событиями, все это закончилось». К теме снова вернулись в начале 2010-х, когда в городе началась подготовка к 700-летнему юбилею со дня рождения монаха Сергия Радонежского, основавшего местный монастырь.

«Главная функция этого города, если так можно сказать, в российском разделении труда — быть духовной столицей России», — считает Персианов.

«По ней очень сложно передвигаться. Над ней стоит смог, и это плохо как для жителей, так и для памятников», — рассказывает он. Поэтому, отмечает Персианов, необходимо помимо центра развивать другие территории, которые могли бы «оттянуть» туристов на себя, а следовательно, чтобы на туристах могли заработать горожане — бизнесмены, ремесленники и артисты. «Сопоставимых с лаврой объектов, которые могли бы задерживать туристов в городе, нет, — отмечает он. — Это могли бы быть тематические парки, обустройство естественных природных парков и устройство инфраструктуры и так далее».

По словам бывшего мэра, сейчас в городе стало намного больше туристов, в том числе — иностранных. «Мы стояли, беседовали возле лавры с моим деловым партнером, и каждую минуту подъезжали автобусы. Такого раньше не было», — отмечает он. Все это создает еще больше транспортных проблем. «Если говорить о перспективах города, не на год, не на два и не на три, а на 10−15 лет, то безусловно город нуждается в создании параллельных дорог», — подчеркивает он.

Ландшафтный архитектор София Минасян соглашается, что благоустраивать туристическую часть города, оставляя за скобками жилые районы, которые «заполонены парковками» — нелогично. По ее словам, пока у местных жителей нет понимания, как именно будут перераспределены транспортные потоки. «Пешеходный центр — это хорошо, экологично, но как пойдет транспорт?».

По мнению генерального директора Фонда развития малых исторических городов Юрия Щеголькова, это действительно так. «Если говорить о паломниках, то вряд ли будет резкое увеличение их числа. И есть разница между паломниками и туристами. Туристы, даже религиозные, приезжают посмотреть на храм, а паломники приезжают помолиться. Им не имеет большого значения, где они живут, и они — не те, кто оставляет в городе много денег. Рассчитывать на то, что они увеличат средний чек города, неправильно».

Рассуждая о суммах, которые фигурируют в СМИ — около 300 миллионов на разработку стратегии и от 60 до 140 миллиардов на ее реализацию, — Щегольков отмечает, что такой масштабный проект действительно может стоить столько.

«Проекты реновации, ремонта и реставрации, если мы говорим об исторических поселениях, стоят дорого. Деньги, которые туда закладываются, и тот проект, который делала Стрелка, может быть вполне адекватным. Это стоит столько: новые трассы, кварталы, переселение административной части из центра города и так далее». «Конечно, город надо менять», — добавил он.

При этом пытаться сравнить российский проект с теми, которые реализуют в Европе, бессмысленно, отметил он. «В мире есть фонды выравнивания, которые занимаются восстановлением [исторических районов]», — пояснил собеседник «Ленты.ру». Равнозначных по масштабам проектов вспомнить не смог, и сравнивать с Ватиканом некорректно.

По мнению Анны Курбатовой, директора Института комплексного развития, большие деньги соответствуют большим целям проекта. «В советское время Сергиев Посад с точки зрения инфраструктуры развивался по стандартам районного центра. — напоминает она. — Только в последние 5−10 лет, после восстановления духовного почитания Сергия Радонежского и значения самой Троице-Сергиевой лавры, город стал менять свое назначение.

Без стратегии развития эта трансформация невозможна — речь идет не просто о смене функций, меняется сам образ жизни города. Под новый образ жизни нужны ресурсы, которыми город не располагает сегодня. Нужно понимать, какие территории нужно осваивать, чтобы удовлетворить потребности растущего потока туристов и паломников».

«Обязательно нужно понять, как территория будет развиваться во времени, в течение отведенного стратегией срока. Важен и архитектурный аспект развития, потому что в городе охранные зоны, и высокоэтажная застройка здесь невозможна. Сейчас сложно корректно оценить, сколько потребуется средств для реализации такого масштабного проекта», — подчеркивает Курбатова.

Наконец, директор отдела стратегического консалтинга CBRE Ольга Земцова в разговоре с «Лентой.ру» отметила, что по представленным публично сведениям гадать о адвекавтности или неадекватности сумм сложно, но они действительно исчисляются миллиардами.

«Там же огромные объемы различных типов недвижимости и инфраструктуры, — сказала она. — Поэтому весьма сложно оценить объем необходимых инвестиций. По тому, что было опубликовано, можно очень приблизительно скалькулировать, что объем инвестиций на жилую компоненту мы оцениваем в 35−45 миллиардов рублей, на деловую и торговую недвижимость — 3−4 миллиарда, социальная, спортивная и культурная (не включая религиозные объекты) — 8−10 миллиардов». Земцова при этом подчеркнула, что такие цифры — экспертная оценка, которая исходит из открытых данных и средних цен по рынку.

Что же касается концепции, разработанной КБ «Срелка», то стоимость такого документа «очень сильно зависит от технического задания, которое давал заказчик».

— Это как минимум — национальный, федеральный проект, даже геополитический, как максимум».