Как спастись от черных кредиторов и сохранить жилье - «Статьи о недвижимости»

С ростом закредитованности населения в России вырос и рынок «черных займов» — речь о деньгах, выдаваемых конторами или частными лицами людям с плохой кредитной историей. Если речь о крупной сумме, чаще всего такие займы даются под залог жилья. А договор составляется так, чтобы заемщик не смог вернуть долг. И в 90 процентах случаев это работает. Причем сами заемщики не всегда знают о залоге: случаи, когда под видом обычного договора займа человек подписывает договор залога или даже купли-продажи жилья, происходят регулярно. Но даже если заемщик осознает, что его недвижимость теперь находится в залоге, и полон намерений в срок отдать одолженное, договор будет этому препятствовать. О том, как может работать схема, и как ей противостоять, «Ленте.ру» на примере реальной истории рассказал зять одной из пострадавших — Татьяны Геннадьевны из Ленинградской области (имя изменено по просьбе героини, — прим. «Ленты.ру»). sabinevanerp / СС0 Татьяна всю жизнь проработала в военных структурах: занималась кадровой работой в одной из воинских частей в небольшом городке в Ленобласти. Женщина рано овдовела, ее единственная дочка уехала учиться в Петербург, там и осела, вышла замуж, обзавелась детьми. Домой приезжала редко — что делать молодой активной девушке в тихом военном городке? А поговорить с мамой всегда можно и по мобильному. Так и получилось, что последние годы своей трудовой активности Татьяна Геннадьевна жила в компании кошки Симы, одна, в небольшой съемной квартирке рядом с работой. Все ее надежды были связаны с выходом на пенсию: от государства ей полагалась помощь на приобретение собственного жилья. Правда, в бочке меда была ложка дегтя. Так как семья Татьяны Геннадьевны состояла из одного человека — самой ей (кошка Сима, естественно, инстанциями в расчет не бралась) полагалось очень малое количество квадратных метров. Женщина не хотела переезжать в неполноценное жилье, и руководство военной части пошло навстречу, предложив взять квартиру большей площади, доплатив разницу в цене деньгами. Татьяна Геннадьевна очень обрадовалась, нашла подходящую квартиру и взяла в банке кредит, чтобы оплатить «лишние» метры. Вскоре она переехала, наскоро переклеила обои и мечтала о том, как к ней летом на каникулы приедут внуки. Ремонт на скорую руку в эту картину никак не вписывался, и женщина оформила еще один кредит — сделать все по высшему разряду. Женщина не действовала на одних только эмоциях: с учетом своего стажа она рассчитывала на приличную пенсию. Но эти надежды не сбылись: почему-то ей насчитали только восемь тысяч рублей в месяц — либо неправильно посчитали стаж, либо не учли выслугу. Но факт остается фактом, платежи в 30 тысяч рублей она платить не могла. И вот здесь эмоции взяли верх: вместо того, чтобы попробовать разобраться в ситуации и добиться перерасчета, или хотя бы обратиться в банк и рассказать о своей ситуации, Татьяна Геннадьевна позвонила по объявлению на заборе — «деньги в долг без отказа». На встречу с ней пришел «благодетель» — импозантный, уверенный в себе молодой человек в модном костюме и с дорогим телефоном. Он предложил ей выгодную сделку: дать ей под залог ее квартиры нужную сумму денег, дабы она могла расплатиться со всеми долгами, причем на этом этапе — совершенно беспроцентно. А вот через год заемщик обязывался вернуть гораздо большую сумму. Татьяна Геннадьевна согласилась. Заключили договор, в котором прописали, что вся сумма якобы идет на улучшение жилищных условий. Пенсионерка рассчиталась с предыдущими кредитами, но не подумала о том, чтобы разобраться с начисленным размером пенсии, и никому не сообщила о своей проблеме. В результате, когда подошел срок отдавать деньги, их у женщины просто не было. Дальше все пошло по классической схеме — угрозы самой Татьяне Геннадьевне, ее кошке, а главное — дочери и внучкам. «Связавшись с такими частными инвесторами-благодетелями, люди, и так доведенные до последней стадии отчаяния, оказываются полностью беспомощными. Да, на первый взгляд все выглядит хорошо — выданной под залог квартиры суммы оказывается достаточно, чтобы погасить все или большую часть имеющихся долгов банкам и МФО. Но “черные благодетели” прекрасно разбираются в тонкостях законодательства и составляют договоры таким образом, что 90 процентов их клиентов в итоге не справляются с платежами и лишаются жилья. Обычно в безобидных параметрах платежей скрыты целые “айсберги”, например, штрафы за просрочки, составляющие от процента всей суммы в день. По сути это те же МФО, только под другой вывеской. Они никак не контролируются государством и надзорными органами, у них нет вообще никакой ответственности перед законом. И методы работы у них соответствующие», — комментирует генеральный директор «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова. В итоге Татьяна Геннадьевна рассказала все дочке с зятем. Те схватились за голову и побежали по юристам. Самый легкий способ попавшим в такую ситуацию — это продать квартиру и закрыть долг, причем делать это имело смысл вместо обращения за займом. Теперь же квартира была уже заложена, продать ее можно было лишь с огромным дисконтом, да и то не очень быстро — а счетчик тикал. Оставалось разве что продать петербургское жилье дочери. Надо сказать, что дочь и зять сами предложили этот вариант, но Татьяна Геннадьевна ни в какую не хотела на него соглашаться. В результате, семья пошла к юристам. По их совету был выбран другой вариант — перекредитоваться. Благо у дочери была хорошая кредитная история. С ней и был заключен договор купли-продажи бабушкиной квартиры с привлечением ипотечного кредита. Рыночная стоимость квартиры составляла около пяти миллионов рублей, долг по залоговому кредиту вместе со всеми пенями и штрафами — около двух миллионов. Из полученных денег пенсионерка погасила долг, а оставшиеся три миллиона отдала дочери — та внесла их в банк как взнос по ипотеке. «Получается, этот залоговый кредит теперь закрыт ипотекой. Ипотека сейчас —10−11 процентов годовых, и ее обслуживание в три-пять раз дешевле, чем был предыдущий кредит под залог квартиры», — заключает Юлия Комбарова. Конечно, такой способ требует исключительного доверия между родственниками, так как в случае обмана Татьяна Геннадьевна оказалась бы без своего жилья. Но в нашем примере все закончилось хорошо: отношения между родственниками сохранились — дочка с зятем вместе гасят ипотечный кредит, а Татьяна Геннадьевна с удовольствием сидит с внуками. Но все же шанс переиграть «черного кредитора» у заемщиков есть — пусть большой ценой, но даже довольно запущенная ситуация может быть разрешена. Хотя, разумеется, первое правило грамотного заемщика — не связываться с такими займами. На любом этапе до оформления кредита под залог жилья Татьяна Геннадьевна могла бы решить ситуацию куда с меньшими потерями. Если же займ все-таки оформляется, имеет смысл внимательно, лучше в присутствии специалиста-юриста со стороны заемщика, прочитать договор. «Особое внимание стоит обращать на условия, связанные с неисполнением обязательств по займу в установленный договором срок, — советует Александра Воскресенская, юрист КА “Юков и партнеры”. — Именно на эти случаи в договоры включаются огромные штрафные проценты и неустойки, что на первый взгляд позволяет создать видимость того, что договор очень выгоден заемщику. Также стоит уделить внимание условиям об обеспечении исполнения обязательства по займу. Часто в качестве обеспечения заемщик соглашается на передачу вещей, стоимость которых существенно не соразмерна обеспечиваемому обязательству (квартира, машина и так далее). Нужно понимать, что заемщик не застрахован от того, что он не сможет вернуть деньги в срок, в связи с чем может понести значительные убытки».