Эти шедевры советской архитектуры были забыты. Теперь квартиры в них стоят миллионы - «Статьи о недвижимости»

Московский архитектурный авангард давно стал объектами поклонения ценителей, сначала редких, но сейчас этот стиль становится все популярнее. А ведь перестраивались эти памятники начиная с 1940-х и до нашего времени. Что ушло, а что осталось после переделок, «Ленте.ру» рассказали краеведы, урбанисты и аналитики рынка. Московский конструктивизм и, шире, московский авангард давно стали объектами поклонения ценителей, сначала редких, но сейчас этот стиль становится все популярнее. Вместе с тем конструктивистские здания многократно перестраивались — начиная с 1940-х и до нашего времени. О том, какие авангардистские и конструктивистские здания достойны восхищения и что ушло, а что осталось после переделок, «Ленте.ру» рассказали краеведы, урбанисты и аналитики рынка. Здание Центросоюза, построенное по проекту Ле Корбюзье / Агентство "Москва Судьба быть перестроенными постигла если не всех, то большинство столичных конструктивистских и авангардистских шедевров, рассказывает Денис Ромодин, старший научный сотрудник музея «Пресня». «К счастью, почти все они в целом сохранили свою первоначальную функцию — она менялась частично, исходя из новых требований к жилым, административным и зрелищным зданиям. Но вообще в 1990-х многие клубы и гаражи изменили свое назначение — часть клубов превратилась в офисы или банкетные залы. Интерьеры общественных зданий начали меняться гораздо раньше — в послевоенное время: их приводили в соответствие “сталинскому” стилю, — рассказывает Ромодин. — Еще одна волна прошла в 1960—1970-х годах, тогда административные здания перестраивали внутри для современных нужд. В итоге, увы, почти во всех постройках периода авангарда было заменено остекление. Часто застраивались открытые галереи и большие остекленные пространства, что нарушило изначальный визуальный эффект восприятия таких построек». Перечень памятников авангарда можно продолжить: архитектор Алексей Гинзбург, партнер «Гинзбург Архитектс» и профессор МАрхИ, добавляет к уже названным объектам Московский планетарий, ДК Зуева, здание «Известий», клуб «Каучук», павильон «Самолет» строительной выставки на Фрунзенской набережной. «Да, в основном жилые здания остались жилыми, дом-коммуна на Орджоникидзе была переделана в общежитие студентов (самим же архитектором Николаевым), здания газет, павильонов, Центросоюза использовались как административные помещения (офисы), клубы и планетарий назначения не сменили, — продолжает Алексей Гинзбург. — Дело в том, что принципом той архитектуры была обусловленность функцией. Архитекторы начали проектировать здания “изнутри наружу”, отталкиваясь от задачи достижения максимальной эффективности и удобства пользователей, поэтому принципиально другое функциональное назначение сложно впихнуть в эти дома без их радикальной переделки». Алексей Гинзбург отмечает разницу в подходе к переустройству авангардистских зданий в 40−60-е и в 80−90-е. Первый этап был связан главным образом с увеличением площади зданий, причем часто — без проекта, «хозспособом». В этот период застроили первый этаж дома Наркомфина, сделали пристройки к зданиям «Известий», к клубам, к дому Центросоюза. «Так, например, были переделаны нижние этажи “Известий”, чтобы сделать входы в рестораны с Пушкинской площади, — рассказывает Гинзбург. — Фасады зданий, облицованные терразитовой и другими типами штукатурки, красились много раз — так было проще о них заботиться, — да и краска использовалась “радостная”, когда бежевая (“Известия”), когда и розовая (ДК имени Зуева). Оригинальные окна заменяли на кондовые деревянные (в советский период) и пластиковые (в постсоветский). Перекрашивались интерьеры, поверх наливных полов укладывался паркет “елочкой” как, например, в доме Наркомфина». Таганская автоматическая телефонная станция / Nikolai Vassiliev, CC-BY-SA-4.0, commons.wikimedia.org Тимур Шабаев, архитектор, партнер архитектурного бюро DROM, Нидерланды, убежден: именно «аскетичный дух» архитектуры раннего модернизма во многом созвучен с сегодняшними идеями «разумного потребления и антиконсюмеризма». «Безусловно, за девяносто лет, прошедших со времени строительства тех объектов, изменились требования к технологической начинке зданий, —рассуждает Шабаев. — Но, как показывает опыт Нидерландов, новые инженерные системы могут быть деликатно интегрированы. В вопросе же сохранения наследия ключевым является понятие “аутентичности”, но это понятие не так однозначно, и можно выделить разные его аспекты: это и аутентичность материалов, из которых построено здание, и аутентичность облика, и аутентичность концепции, которая привела к появлениям тех или иных форм». Увы, разные аспекты аутентичности иногда исключают друг друга. «Непростым выбором для архитектора, который занят проектом адаптивного переиспользования, становится решение: какому аспекту дать предпочтение в том или ином случае», — отмечает эксперт. В результате так называемого адаптивного переиспользования, объект неизбежно меняется, но приобретает и новые качества. «Это позволяет сохранить ключевые ценности здания для последующих поколений — продолжая его использование в новых реалиях», — уверен Шабаев. — Выбирая новую программу для объектов московского конструктивизма, безусловно, следует принимать во внимание их изначальную функцию, стараясь сохранить те идеи, ценности и качества пространств, которые были заложены их авторами. Собеседники «Ленты» убеждены: до недавнего времени ценность многих объектов эпохи авангарда просто не осознавалась. «Да и до сих пор осознается не всеми», — говорит Тимур Шабаев, добавляя, что причиной тому утилитарное отношение к объектам — их приспособили под текущие нужды, не заботясь об аутентичности. «Город продолжал развиваться, когда авангардистские здания оказались заброшены, — рассуждает Алексей Гинзбург. — Некоторые из них остались стоять на заметных в городе местах, но более поздняя застройка уже не учитывала ни масштаб, ни композиционное устройство этих зданий. Так пристроился вплотную, закрыв боковой фасад “Известий”, новый редакционный корпус в 1980 году, сделав эффектное кубическое здание зрительно плоским. Так оказались зажаты между своими более поздними и крупными соседями мельниковские гаражи на Сущевском Валу и на Каретном Ряду и т. д. А некоторые из памятников той эпохи оказались спрятанными внутри изменившейся и наросшей городской ткани. Сейчас к ним ведут узкие дорожки, как, например, к павильонам строительной выставки на Фрунзенской набережной, где главный вход “съехал” с основной оси вбок, из-за чего здания оказались полностью спрятанными от внешнего мира внутри дворов новой застройки. Характерен пример дома Мельникова в Кривоарбатском переулке, со всех сторон зажатого между новыми жилыми домами, фундаменты и подземные конструкции которых изменили течение грунтовых вод на участке». «Да и сейчас размещать по соседству можно все, что не искажает вид постройки, — убежден Мержанов. — И надо пускать на объекты экскурсантов. Что касается московских утрат, — это телефонная станция на Покровском бульваре, Рогожский Мосторг, жилой дом на углу набережной и Комиссариатского моста, ДК имени Серафимовича, гостиница “Северная” на Сущевском Валу. В Московской области — водонапорная башня в Коломне, мост через Пахру в Подольске, Дом Стройбюро в Королеве, ДК в Мытищах». Что касается тех авангардистских объектов, что остались сохранными, — как напоминает Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate, большинство районов, где они расположены, теперь принадлежат к так называемым элитным или потенциально элитным. «И по-прежнему многие покупатели, которые выбирают недвижимость в центре Москвы, делают свой выбор в пользу домов с историей, которые привлекают их как своей нематериальной ценностью (как статусом памятника эпохи), так и необычными фасадами, планировочными решениями, высокими потолками, выигрышным месторасположением и видами из окон, — говорит эксперт. — Вот почему редевелопмент подобных проектов может быть оправдан с экономической точки зрения, если, конечно, у девелопера есть возможность изменить технические параметры дома и вдохнуть в проект новую жизнь, переосмыслив его и наполнив современными опциями. Другой вопрос, что редевелопмент в принципе является очень сложным процессом: надо тщательно учитывать эстетические и технические аспекты — бережную реконструкцию фасада здания, замену перекрытий, оснащение современными коммуникациями, — не забывая при этом об окружающей среде. Трудности возникают и с устройством подземного паркинга, а также лифтов, потому что у некоторых проектов эпохи конструктивизма, например, такие опции отсутствуют. Еще одной возможной проблемой может стать отсутствие ванных комнат и слишком маленькие кухни». По оценкам компании, сейчас предложения на рынке вторичного жилья в домах-памятниках двадцатых-тридцатых годов единичны, а наибольший объем представлен в «Доме на набережной» (Первый дом Советов, дом Совнаркома и ЦИК, улица Серафимовича, 2, архитектор Борис Иофан при участии Дмитрия Иофана, 1927−1931). Порядок цен такой: двухкомнатная квартира площадью 61 квадратный метр выставлена на продажу за 36 миллионов рублей. В жилом доме Госстраха (Малая Бронная 21/13, строение 1) продается компактная «трешка» площадью 49 метров за 20,5 миллиона. В доме-коммуне на Гоголевском бульваре, 8 небольшую «двушку» площадью 37 метров продают за 23,5 миллиона. В жилом доме артистов МХАТ (Брюсов переулок, 17) четырехкомнатная квартира площадью 120 метров выставлена за 90 миллионов рублей. «Важно в данном случае понимать всю ценность сохранения исторических планировок и интерьеров, а также архитектурно-инженерных идей внутри помещений: не застраивать перегородками, подвесными потолками и т. д.». — в завершение советует будущим обитателям советских конструктивистских и авангардистских зданий Денис Ромодин.