Обманутых дольщиков не будет. Но, грозят строители, и новых домов тоже - «Статьи о недвижимости»

В последнее время наш московский дворик окончательно превратился в стройплощадку. Новостройки наступают со всех сторон. Днем постоянно забивают какие-то сваи, ночью заливают бетон, свет прожекторов не дает спать.

«Ничего, скоро все это закончится, — успокаивают знакомые строители. — Вот встанет почти все жилищное строительство — и не будут тебе мешать прожектора».

Апокалипсис на строительном рынке обещают после 1 июля. С этой даты все застройщики должны перейти на новые правила работы. Сделать это смогут не все. А кто сможет — у тех вырастут затраты и цены. Кто при этом станет покупать жилье — большой вопрос. Нынче ведь не начало 2000-х, когда доходы в крупных городах исправно росли — и цены можно было повышать хоть на 100% в год.

И до гетто на окраинах для остальных: до работы не доехать, социалки рядом никакой — зато строить можно относительно дешево.

А еще обещают рост безработицы и прочие экономические беды. В сфере жилищного строительства сейчас занято около миллиона человек. Это только официально — нелегально работающие мигранты не в счет. А на строителей работает еще несколько отраслей промышленности, транспорт… Если вместо роста объемов строительства, обещанных в нацпроекте «Жилье и комфортная среда», эти объемы вдруг резко уменьшатся, мало никому не покажется.

Ужас-ужас или нас пугают?

ВЕРСИЯ ОФИЦИАЛЬНАЯ

Новшества в законодательстве, которыми так недовольна строительная отрасль, цель имеют благородную — защитить покупателей новостроек от перспективы оказаться обманутыми дольщиками. Их у нас действительно многовато. Дом. РФ (правительственное агентство, которое ведает большей частью жилищных программ) оценивает как проблемные более 2000 недостроенных домов по России. Но хуже всего то, что в последние годы стали рушиться достаточно крупные компании. Взять СУ-155, после нее осталось десятки тысяч дольщиков в добром десятке регионов, Urban Group — одного из крупнейших застройщиков Подмосковья…

Идея такая: деньги дольщиков должны лежать на счету в банке, застройщик их сможет получить только после того, как полностью достроит дом. А строит пусть за счет кредитов от банка — проектного финансирования (см. «Справку «КП»).

— С 1 июля прямое привлечение денег граждан будет невозможно — в том числе по тем объектам, которые будут недостроены, — обобщил для журналистов суть новшеств Владимир Якушев, министр строительства и ЖКХ.

Хотя новая схема выглядит более цивилизованной, даже правительственные структуры ожидают 1 июля с опаской.

В правительстве уже обдумывают обходной маневр. Странно, согласитесь, в заботе об обманутых дольщиках остановить треть строек и наплодить новых обманутых дольщиков. Некоторым застройщикам будет разрешено в порядке исключения работать и после 1 июля по старым правилам — закончить те стройки, которые начаты. Критерии исключений пока разрабатываются.

Но остается вопрос — закончат эти стройки, а дальше что?

ВЕРСИЯ БИЗНЕСА

— Сейчас в стране порядка пяти тысяч застройщиков. Из них за проектным финансированием, по данным Сбербанка, пока обратилось чуть более 700, — рассказывает «КП» Дмитрий Котровский, общественный омбудсмен по строительству, глава комитета по строительству «Опоры России».

По мнению отраслевых экспертов, власти, напуганные крахом СУ-155 и Urban Group, перестраховались. К банкам, которые вправе работать с застройщиками, предъявляются повышенные требования. А сами банки не торопятся выдавать деньги — чтобы чего-то не нарушить.

-В аппарат омбудсмена и в «Опору России» поступают обращения с просьбами о помощи от региональных банковских структур. Они не вполне понимают, как им работать с застройщиками в новых условиях, — говорит Котровский. — Не исключен хаос в отношениях застройщиков и банков, если четкие критерии не будут установлены хотя бы до 1 мая. Иначе застройщики будут допускать просрочку своих обязательств не потому, что у них на стройке нет рабочих или чего-то еще, а из-за того, что проектное финансирование работает далеко не как часы.

(а она сейчас довольно высока из-за большого количества дополнительных, не имеющих отношения собственно к строительно-монтажным работам, расходам — см. графику). То есть, чтобы убедить банки в надежности, надо демонстрировать больший «навар». То-то радость покупателям! Что делать с этой бедой, сейчас тоже пытаются додумать. А время-то идет, нервничают и бизнесмены-строители, и их потенциальные покупатели.

ВЕРСИЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ

Один из коллег в конце прошлого года решился-таки на покупку квартиры в новостройке. Ситуация выглядела вполне благоприятной. Ставки по ипотеке на тот момент снизились до исторического минимума, цены тоже выглядели приятными. И застройщик — один из самых надежных.

В начале этого года стройка встала. Нет, не из-за того, что у застройщика финансы запели романсы. А просто ЦБ отобрал лицензию у страховой компании, где была застрахована ответственность строительной компании. Бывает. К страховым компаниям, работающим со строителями, нынче много претензий. Но теперь, чтобы продолжить работу, застройщик должен переоформить документы — будет с каждого договора долевого участия уплачивать взносы в Фонд защиты дольщиков. Фонд, как утверждают и эксперты, и чиновники, защищает дольщиков лучше, чем страховая компания. Но документы оформляются не быстро, застройщик терпит убытки, стройка стоит, дольщики нервничают. А теперь нервничают еще больше: что там 1 июля принесет. Может, государство и хочет защитить их интересы. Но… лучше бы помогло побыстрее получить квартиры.

СПРАВКА «КП»

Такие изменения ждут после 1 июля.

Застройщики смогут принимать деньги от дольщиков только на эскроу-счета. Это специальные банковские депозиты. Пока дом строится, внесенные средства лежат там. Если дом построен не будет — скажем, застройщик обанкротится — дольщик получит назад свои деньги (заметим, проценты за то время, что они лежали в банке, не предполагаются). Если долго жить прикажет сам банк, деньги выплатит Агентство по страхованию вкладов — в пределах 10 млн рублей (хотя квартира, скажем, в Москве может стоить и дороже).

Проектное финансирование будет выглядеть так. На первом этапе застройщик, если ему вообще дадут денег, получит их по рыночной ставке (верхний предел установлен в 13%, что весьма немало). После того, как начнутся продажи, ставка уменьшится до 6−7% на ту часть кредита, которая будет уже обеспечена средствами на эскроу-счетах. Есть подозрения, что очень скоро при подобных условиях дела у ряда застройщиков встанут совсем. Особенно если продажи так прямо сходу не пойдут. Раньше ведь деньги дольщиков доставались без всяких процентов.

ЧТО В ИТОГЕ

Президент на недавнем президиуме Госсовета в Казани потребовал сделать переход на новые правила «максимально комфортным для отрасли». И сейчас застройщики да и региональные чиновники с надеждой смотрят на федеральные власти. Если уж «сверху» решили ужесточать правила игры, пусть как-нибудь мотивируют банки на работу со стройками. Или хотя бы придумают, где гражданам взять побольше денег на новое жилье.

Иначе…

Да и вообще неувязочка возникает. Новый нацпроект «Жилье и комфортная среда» обещает россиянам к 2024 году 120 млн кв. м. новостроек в год (в 2018 возведено порядка 75 млн) и увеличение доступности жилья. Но как это жилье окажется доступным, если расходы строителей растут, а доходы граждан — не очень?

На заседаниях рабочей группы Госсовета по доступному жилью, в частности, предлагалось вернуть программу субсидирования ипотечной ставки за счет государства. Такая программа уже была в 2015—2016 годах и, по общему мнению, серьезно помогла в кризис. Граждане пошли за льготными кредитами — и понесли деньги застройщикам. Сейчас ставка по ипотеке без всякого субсидирования ниже, чем была в 2015 году по льготным программам. Но специалисты все равно опасаются падения спроса. Ведь весь прошлый год ставки падали и были уже в среднем ниже 10%. А сейчас — около 11%.

Еще идея — расширить число льготных программ для тех категорий населения, которые на обычных условиях квартиру не купят. Молодые семьи, многодетные… И снизить для них ставку процентов так до 5.

Но никаких конкретных решений на этот счет пока не озвучивалось.

Что будет, если дополнительных мер не принимать?

— Совсем, конечно, рынок не встанет. Часть застройщиков, те что с хорошей историей и могут получить банковское кредитование, на проектное финансирование перейдут. Мне кажется, таких будет где-то треть от нынешнего рынка. Но конкуренция ухудшится, что скажется на ценах, — прогнозирует Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов. — А многие из техкомпаний, которые финансирование не получат, уйдут в «серую» зону. То есть будут предлагать, особенно в регионах, достаточно дешевое жилье, но по сомнительным схемам: через кооперативы, через покупку каких-то ценных бумаг, договоры о намерении заключить договор… Я бы заранее хотел предостеречь граждан — не ловитесь на это. Потому что это будут очень опасные варианты. Лучше уж обратить внимание на вторичку.

ДРУГОЕ МНЕНИЕ

Николай Николаев, председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, автор законопроектов по реформе долевого строительства:

— Впервые не ведется работа по латанию дыр или частичной оптимизации элементов существующей системы, а меняется система в целом. Раньше застройщики работали бесконтрольно с привлеченными средствами граждан. В результате мы получали по 50 тысяч обманутых дольщиков в год!

Все, что мы делали до этого — страхование, какие-то дополнительные требования к застройщикам, — ничего не меняло. Теперь все риски — только на профессиональных участниках рынка, есть система госгарантий (в случае чего дольщик получит свои деньги назад), и обычный человек выведен из-под риска полностью.

Повышения цен, как утверждают некоторые участники рынка, после перехода на новую систему не предвидится. Это механизм давления, я уверен. У нас есть расчет крупной аудиторской консалтинговой компании: переход на эскроу-счета приведет к росту себестоимости строительства на 3 — 4%. Рынок нивелирует эту разницу. Учитывая, что снимаются риски с граждан, ситуация должна стать более стабильной: "Мы поменяли систему, потому что латать дыры больше невозможно".

ЕЛЕНА АРАКЕЛЯН