Как вокзалам дают новую жизнь - «Статьи о недвижимости»

Кейс по метаморфозам

В любой точке мира вокзалы считаются местом повышенной опасности. Прибывающие и отбывающие поезда, платформы, железнодорожные пути и днем, и ночью требуют от пассажиров внимательности и осторожности. В некоторых городах усугубляют ситуацию карманники и бродяги, которые здесь «кормятся». Другое дело, что во многих странах удалось полностью нейтрализовать недружественную среду, в том числе за счет благоустройства территории вокруг вокзала, реконструкции самого здания и наделении его новыми функциями.

Основатель архитектурного бюро Master’s plan Юлия Зубарик приводит пример радикального подхода к решению судьбы такого объекта в центре столицы. «Вокзал в Париже был превращен в галерею художественного искусства и получил название музея д’Орсе. Сейчас это одна из наиболее посещаемых выставочных площадок французской столицы», – говорит эксперт.

Еще один интересный пример – это вокзал в Лейпциге, который с начала XX века перестраивался несколько раз, но после реконструкции в 2015 году стал чуть ли не самым крупным по площади в Европе. «Кейс интересен тем, как в нем функционирует торговый центр арендуемой площадью около 30 тысяч кв. метров. Это успешный проект «встраивания» торговых площадей в здания железнодорожных вокзалов», – рассказывает Полина Жилкина, руководитель отдела ритейл-консалтинга департамента торговой недвижимости компании JLL. По ее мнению, заслуживает внимания и проект транспортного хаба Sagrera в Барселоне, инвестиции в который превышают 600 млн евро. «Фишка» проекта – парк La Sagrera Lineal Park, который будет разбит над терминалом.

Вокзалы обладают огромным трафиком, в том числе транзитным, который связан с ожиданием, что является мощным стимулом спонтанных покупок. Кроме того, выгодная локация делает их удобным местом покупок и для горожан. Именно поэтому, как считает Илья Мейтыс, руководитель архитектурного бюро «Архкон», тренд на превращение вокзалов в многофункциональные центры (МФК) будет усиливаться, а, соответственно, будут возрастать и требования к внутренним рекреационным пространствам: детским зонам, благоустройству и пр. «Отличным резервом могут стать расположенные рядом промышленные зоны. Например, территории у трех вокзалов в Москве, рядом с Курским вокзалом. Здесь вполне могли бы появиться новые парковые пространства, транспортно-пересадочный узел и МФК под открытым небом. Интересен проект на площади Павелецкого вокзала, но пока он не реализован», – перечисляет эксперт.

В отечественной практике вокзалы сегодня отстают по интересным, прорывным проектам от аэропортов. Илья Мейтыс объясняет это тем, что железные дороги уже не развиваются так стремительно, как это было в XIX-XX веках. Кроме того, здания вокзалов расположены в центре города, и здесь речь идет всегда о реконструкции, а не новом строительстве, что гораздо сложнее. Создать современные коммуникации, обустроить необходимое количество парковочных мест и пр. в плотной городской застройке не всегда удается.

Транзитная начинка

Самая же необходимая начинка для всех вокзалов это аптеки, кафе, рестораны, возможно, отделения банков и банкоматы. Однако в Европе пошли дальше. Знаменитый железнодорожный вокзал Мадрида, это не только огромный транспортный хаб, но еще и оранжерея, которая устроена прямо в центре здания. Здесь помимо тропической зелени и цветов есть пруд с черепахами и золотыми рыбками, лавочки для отдыха пассажиров.

Любопытен проект экогорода на рельсах, реализуемый в городе Винге (Дания), проект реновации недействующих станций парка Хай-Лайн в Нью-Йорке, вокзал в Штутгарте и другие. Между тем любая хорошая идея, например, создание на вокзалах тех же детских площадок, как отмечает глава бюро MAD Architects Мария Николаева, потребует увеличения штата работников управляющей компании.

Около многих европейских вокзалов, особенно исторических, разбиты небольшие скверы с фонтанами, где можно отдохнуть или дождаться своего поезда. «Такие вокзалы встречаются и в России, но в силу климатических особенностей скверы функционируют только в теплое время года», – добавляет Мария Николаева.

Рентабельность фонтана

В целом эксперты единодушны в том, что фонтаны, оранжереи, парки и другие крупные элементы комфортного времяпрепровождения должны быть уместны и располагаться там, где позволяет площадь. Затраты же будут зависеть от того, как финансируется проект: полностью за счет бюджетных средств или, в основном, за счет частного капитала.

Во втором случае, как отмечает Полина Жилкина, любой инвестор будет считать доходность, взвешивать все «за» и «против» низкорентабельных элементов концепции проекта. «Объем инвестиций зависит от степени реконструкции здания или нескольких строений, увеличения их площадей и пр. В удельном выражении стоимость может варьироваться от 600-700 долларов (минимальная реконструкция, реновация с использованием существующего конструктива) до 2000-2500 долларов на квадратный метр», – подсчитывает эксперт. Мария Николаева называет вилку от 1 млн рублей до 2-3 млрд рублей.

Возможно, что овчинка стоит выделки. По мнению Юлии Зубарик, чем более разноплановыми будут функции вокзалов, тем более успешными они могут быть с коммерческой и социальной точки зрения. «Основные зоны – досмотра, покупки билетов – занимают не слишком большие площади. Все остальные, включая и зону ожидания, могут быть переданы не только под торговлю и общепит, но и под объекты культурно-просветительского характера. Галереи, фотовыставки, даже образовательные центры – все это может быть размещено и с успехом привлекать пассажиров, ожидающих поезд», – полагает эксперт.

Пока же реализация подобных масштабных проектов видится только в будущем и только в крупных городах. Жители небольших российских городов рады были бы и малому – отремонтированным платформам, небольшим скверам, ухоженным клумбам, тротуарам с хорошим покрытием и чистоте.