Что делать с ипотекой, когда дорожает валюта? - «Статьи»

Несколько практических советов тем, кто взял ипотечный кредит в долларах В условиях роста курсов валют для заемщиков с валютной ипотекой ежемесячный платеж существенно увеличился. Стоит ли принимать меры, и если да, то какие? Об этом порталу «Недвижимость Mail.Ru» рассказали эксперты отдела ипотеки компании «Бест-Новострой». Доля кредитов, выданных в валюте, в целом по России невелика: около 216 займов с общим объемом задолженности около 1,7 млрд рублей (данные АИЖК на апрель 2014 года). Но просроченная задолженность по таким кредитам всегда была выше, чем по рублевым, и с 2011 года к настоящему времени число должников выросло – примерно до 13% в общем объеме выданной ипотеки. Что делать таким пострадавшим, учитывая, что курсы валют продолжают расти? Эксперты считают, что запас роста доллара, когда ипотека в иностранной валюте выгодна, почти пройден. Тем не менее, люди берут ипотеку в долларах. Все потому, что ставки в иностранной валюте существенно ниже рублевых (например, 8% в долларах против 12,45% в рублях по той же программе для покупки квартиры в новостройке). Соответственно, платеж ощутимо меньше – на 8-15% (в зависимости от срока кредита). Но долларовая ипотека выгодна до тех пор, пока рубль не упадет до той отметки, когда платежи сравняются. Самое плохое в ситуации с падением рубля то, что сумма основного долга увеличивается. Но выход есть. Что можно сделать? Вариант 1 Обратиться в банк, выдавший ипотеку, с заявлением о пересмотре срока кредитования в сторону его увеличения. Тогда ежемесячный платеж останется прежним. Но в итоге неизбежна переплата по процентам. Кроме того, далеко не все банки идут на пересмотр срока кредитования. Вариант 2 Ждать, пока доллар «откатится» к прежним значениям. Но непонятно, сколько нужно ждать, и произойдет ли это когда-нибудь. Как прогнозируют некоторые финансовые аналитики, доллар может вырасти до 45 рублей и выше. Вариант 3 Рефинансировать валютный ипотечный кредит в рубли. При этом ставка будет выше, однако появится уверенность в том, что платеж больше не изменится, а также сумма долга не увеличится. Это особенно важно тем заемщикам, чей доход формируется в рублях. Сложности с рефинансированием валютного кредита Чтобы перекредитоваться в рублях, заемщикам необходимо: 1. Заново пройти андеррайтинг (проверку заемщика). При нынешнем подходе к оценке платежеспособности заемщика они могут рассчитывать на рублевый кредит в сумме значительно меньшей, чем та, которую им ранее одобрили в валюте; 2. Провести новую оценку рыночной стоимости квартиры; 3. Заново застраховать имущество и жизнь; 4. Самое неприятное – ставка по рефинансированному кредиту будет выше, чем при обычной ипотеке; 5. За выдачу рублевого кредита требуется заплатить комиссию; 6. И главное: решившему рефинансировать ипотеку в рубли необходимо фактически еще раз оплатить расходы по оформлению кредита. «К сожалению, рефинансировать можно не любой кредит. Прежде всего, это относится к кредитам, полученным на приобретение квартир в новостройках. Невозможно будет перекредитовать ипотеку, которая выдана банком на квартиру в строящемся доме, поскольку право собственности на нее невозможно зарегистрировать, а значит, нет и предмета залога. Как правило, кредиты на новостройки выдаются банками-партнерами застройщика», – руководитель отдела ипотеки компании «Бест-Новострой» Елена Кудрявцева. Также невозможно рефинансировать ипотечный кредит, когда договор с банком предусматривает запрет на перекредитование в другом банке, поскольку ст. 388 Гражданского кодекса РФ допускает уступку прав кредитора только в случае, если это не запрещено законом или договором. Однако если перекредитование происходит «неофициальным» путем, такой кредит можно рефинансировать. Например, когда кредит в другом банке берется без залога или под залог другого имущества, не обремененного ипотекой. В этом случае первый кредит гасится за счет средств, полученных по другому кредиту, более выгодному для заемщика. В этой ситуации нужно внимательно изучать условия договора с банком – не предусмотрены ли в нем штрафы за досрочное погашение кредита, каков их размер. Даже если рефинансирует свой банк, есть вероятность того, что за это придется уплатить определенную комиссию. Расходы на перекредитование ипотеки в другом банке отличаются, но в большинстве случаев они составляют ту же сумму, что и при первичном оформлении кредита. Когда рефинансировать валютный кредит в рублевый точно невыгодно для заемщика? Если вы платили кредит более пяти лет, рефинансировать его будет невыгодно, ведь большую часть процентов банки закладывают именно в платежи первых пяти лет. Оплата за пользование деньгами была произведена, например, на 20 лет, а воспользоваться довелось только пятью годами. За 15 неиспользованных лет банки, конечно, деньги уже не вернут. Рефинансировать или не рефинансировать кредит - это решают сами банки, однако если остаточная сумма кредита составляет менее 500 тысяч рублей, смысла в этой процедуре нет. Не стоит забывать и о том, что кредит, взятый несколько лет назад и составляющий 70% от стоимости жилья, на сегодня составит всего лишь 30% (или даже меньше) от стоимости того же самого жилья. Реально ли продать квартиру с валютной ипотекой? Эту процедуру называют продажей из-под залога. Валютная или рублевая ипотека – большого значения этот фактор не имеет. Продажа из-под залога становится все популярнее, поскольку наш рынок дозрел до ее проведения. Если выплачивать ипотеку стало невозможно, можно выставить квартиру на продажу, но прежде стоит обратиться в свой банк – для продажи квартиры из-под залога обычно требуется согласие залогодержателя. ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как оформить ипотеку на новостройку? 5 основных правил грамотного покупателя жилья Как сэкономить на налогах при купле-продаже недвижимости?