Останутся сильнейшие. Какие изменения произойдут на рынке строительства - «Статьи»

В силу вступили поправки в закон «Об участии в долевом строительстве». Они ужесточают требования к девелоперам в период перехода от долевого к проектному финансированию, а также усиливают защиту прав дольщиков. Как это отразится на рынке? Изменения направлены на переформатирование ведения бизнеса в строительстве под европейские стандарты. Многие девелоперы уже смирились с неизбежной сменой правил и заранее начали перестраивать свою работу. Пересматриваются бизнес-процессы, корректируются финансовые и маркетинговые стратегии, начинают по-другому функционировать финансовые департаменты. Налаживается контакт между застройщиками и банками, которого до недавнего времени практически не было. Многие девелоперы считают, что в первую очередь им нужны снижающие уровень административных барьеров отлаженные механизмы и законодательная стабильность. Ведь невозможно планировать деятельность, когда вчера ты работал по одному законодательству, сегодня — по другому, а завтра — по третьему. Сейчас они должны закладывать проекты, которые будут реализовываться в 2019-м, а некоторые — и в 2020–2021 годах, но пока непонятно, каким будет рынок к тому времени. Зато к изменениям на рынке готовы крупные игроки и девелоперы элитной недвижимости. Эти компании уже имеют опыт проектного финансирования, определенную кредитную историю, знают, в каком формате строится диалог с финансовыми институтами. Показательно, что с этого года некоторые ведущие застройщики недвижимости премиум-класса вышли на рынок стандартного жилья. Судя по отчетам, лидирующие застройщики начинают накапливать на своих счетах денежные средства. И судя по объемам, этого хватит, чтобы пережить форс-мажор. Больших рисков для них и для отрасли в целом не наблюдается. Другое дело, что достаточным опытом проектного финансирования сейчас в стране обладает лишь ряд банков, остальным же только предстоит нарастить соответствующие компетенции. На сегодняшний день только две кредитные организации открыли программы, позволяющие осуществлять проектное финансирование застройщика с помощью эскроу-счетов — Сбербанк и банк «Российский капитал». Только у них есть в наличии соответствующие ресурсы и квалификации. Первый — крупнейший банк, с опытом проектного финансирования и кредитования застройщиков. Второй банк входит в структуру Единого института развития в жилищной сфере, на платформе которого аккумулируется колоссальный объем информации о жилищном рынке страны. Не обойти стороной и разработку единых стандартов оценки застройщиков, их согласование с ЦБ. Даже если завтра банки первого эшелона начнут кредитовать всех застройщиков, то сразу же встанут вопросы об объемах резервирования и об оценке качества кредитного портфеля каждой кредитной организации со стороны ЦБ. Согласно действующим правилам, займы застройщикам оцениваются по коэффициентам повышенного риска, а отсюда и стоимость кредитов, и высокие ставки резервирования. У отрасли довольно большая доля просроченной задолженности — 15-20%. Сегодня основные проблемы ждут средних и малых застройщиков, особенно в регионах. У них нет солидной подушки ликвидности, а повышение стоимости квадратных метров в связи с ужесточением законодательства существенно скажется на спросе. В итоге продажи замедлятся, а свободных финансовых средств со временем станет меньше. Рынок движется по пути еще большего укрупнения бизнеса путем слияний и поглощений. Всё идет к тому, что на горизонте двух-трех лет на нем останется порядка 1 тысячи крупных игроков. Однако при этом значительно повысится уровень квалификаций. Таким образом, останутся только сильнейшие.