Под Москвой есть дачи дешевле 150 тысяч рублей. Стоит ли их покупать? - «Статьи о недвижимости»

Наличие собственной дачи уже перестало быть таким маркером семейного благополучия, каким было во второй половине прошлого века. И все же мысль о доме за городом нет-нет да и посещает всех — включая людей, ни разу не бывавших на своих или родственно-знакомственных «шести сотках». Тем более, что с 1 января 2019-го на дачах разрешили прописываться. Как выясняется, обзавестись домиком в деревне можно по цене одного квадратного метра московской квартиры. Что это будет за жилье, разбиралась «Лента.ру». Слова о дачах, продающихся по цене метра, отнюдь не преувеличение — скорее, наоборот: как подсчитали аналитики портала «Мир Квартир», самая дешевая подмосковная дача выставлена на продажу за 130 тысяч рублей. И это именно дача, а не пустой участок: в обозначенном бюджете продается 40-метровый домик на участке в 43 сотки. Объект находится в деревне Шапкино, на границе Наро-Фоминского и Красноармейского районов Московской области. Рядом пруд и лес, но для постоянного проживания (и даже, положа руку на сердце, для длительного) дача непригодна: не подведено электричество. На втором месте рейтинга — 35-метровая постройка в садовом товариществе на территории Воскресенского района. Участок тут поскромнее — пресловутые шесть соток, а продается объект за 150 тысяч рублей. В таком же бюджете можно купить участок аналогичной площади под Орехово-Зуево, на нем расположены маленький дом-сарай, колодец, летняя кухня и туалет. Что немаловажно — подведено электричество и разбит фруктовый сад с яблонями, сливами, грушами, облепихой и кустами ягод. За 180 тысяч можно купить участок с щитовым домом в одной из деревень Волоколамского района — примерно с таким же набором удобств. В целом, как резюмируют аналитики портала, дачного предложения по цене до 200 тысяч рублей в Подмосковье предостаточно, но это в основном либо участки с домами под снос или непригодными для проживания — либо без электричества и других коммуникаций. «Рассчитаны такие предложения на дачников, готовых бороться с трудностями или строить новый дом», — резюмируют аналитики портала. В принципе, если настрой на борьбу с трудностями серьезный, можно найти участки и еще дешевле. «Один раз я сидела на популярном сайте объявлений о недвижимости, — рассказывает квартиросъемщица Марина. — Вообще-то задача была оценить, можем ли мы с семьей сменить арендуемую квартиру на более просторную. Потом я решила зачем-то посмотреть цены на дачи и участки в Подмосковье — но оставила старый фильтр по цене: до 50 тысяч за объект. Оказалось, по такой цене в базе предлагается штук 30 объектов, причем цены начинаются чуть ли не от десяти тысяч за участок. Конечно, это все в основном маленькие кусочки земли далеко от Москвы, но тем не менее». Действительно, в бюджете «до полтинника» можно найти участок пусть крошечный (одна-две сотки, а то и меньше), но в организованном поселке, с нормальными документами и даже с возможностью прописки. Впрочем, если речь идет не о покупке земли ради земли, а о дальнейшем строительстве дома, скорее всего, в такой бюджет вписаться не получится. Все-таки, как говорят опрошенные «Лентой.ру» эксперты, в бюджете до 50 тысяч рублей, не говоря уже о десяти, с большой вероятностью можно нарваться на неликвид. Кроме того, это гарантированно будет предложение без коммуникаций — а их подведение, скорее всего, значительно превысит по затратам стоимость самого участка. Куда реальнее, отмечают в «Инком-Недвижимость», уложиться в полмиллиона рублей: именно в таком бюджете ищут участки 44 процента покупателей компании. За такую сумму можно рассчитывать на участок от 6 до 12 соток со всеми коммуникациями и в зоне 30−40 километров от Москвы, с нормальной транспортной доступностью и в хорошем природном окружении. При этом, как отмечает глава аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов, если участок соответствует таким характеристикам, обычно покупатели строят на нем дом в течение трех лет после покупки. А вот если единственным преимуществом участка была низкая цена, он с большой вероятностью так и будет годами стоять неосвоенным, подчеркивает Таганов. «И это, конечно, наносит урон репутации подмосковного загородного рынка», — сетует эксперт. «В каждом конкретном случае нужно смотреть на состав правоустанавливающих документов, размежеван ли участок и оформлены ли в собственность участок и дом, отсутствие долгов по членским взносам и платежам за электричество и т.д., — перечисляет Марина Толстик, управляющий партнер “МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости”. — В число ключевых факторов входят также транспортная доступность, характеристики самого поселка или садового товарищества, наличие или отсутствие коммуникаций, отношения с соседями, качество строительства дома и т. д.». По словам эксперта, максимальным спросом сейчас пользуются дома в коттеджных поселках или обжитых СНТ с возможностью круглогодичного проживания, со всеми подключенными коммуникациями, с хорошей транспортной доступностью. «Самое востребованное расстояние сейчас — 30−50 километров от МКАД, направления — Киевское, Калужское, Симферопольское и Новорижское шоссе; площадь дома — 120−180 метров, участок — от 10 соток», — перечисляет Толстик. Самые дешевые из числа объектов с такими параметрами будут стоить уже от миллиона рублей — с другой стороны, на них можно получить ипотеку, тогда как низколиквидные участки кредитовать точно никто не будет. А если брать квартиру-студию в одном из организованных поселков Подмосковья и даже Новой Москвы, как говорит Ольга Магилина, заместитель генерального директора KASKAD Недвижимость, можно уложиться и в 700 тысяч рублей (правда, это будет объект площадью порядка 20 «квадратов»). В кредит такую недвижимость купить, скорее всего, тоже получится — на стандартных условиях. «Ипотека на загородные объекты действует у многих банков, и чем ликвиднее объект, тем проще ее получить: банку неинтересен объект, который сложно будет продать в случае неисполнения обязательств по кредиту, — рассказывает Марина Толстик. — Условия нужно смотреть в зависимости от объекта и заемщика. Например, Сбербанк предоставляет кредит на приобретение дачи по стандартным условиям: первоначальный взнос от 25 процентов, ставка 11,1 процента годовых, сумма кредита от 300 тысяч рублей, срок кредитования до 30 лет». «Получить ипотечный заем на загородное готовое жилье или жилье в финальной стадии строительства сейчас так же просто, как и на городскую квартиру, первоначальный взнос должен составлять не менее 15 процентов от общей суммы кредита, — рассказывает Андрей Гайдуков, директор по маркетингу компании Optiland. — Проще всего ипотечному кредитованию поддаются таунхаусы, но в целом, ипотека на загородном рынке стала доступным финансовым инструментом». То есть и объект за миллион рублей, если он понравится банку, вполне можно приобрести, располагая 150 «живыми» тысячами. А можно и не торопиться с покупкой, считает руководитель направления первичной недвижимости в «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев. «Рынок загородной недвижимости находится в кризисе уже много лет, цены год за годом падают. В 2018 году стоимость всех четырех видов загородной недвижимости снизилась в сравнении с 2017-м: дома подешевели на 31 процент, таунхаусы на 14 процентов, коттеджи — на 8, дачи — на 1,3 процента, — рассказывает эксперт. — Покупательская способность населения в 2019 году не увеличится, поэтому и оживления спроса в сегменте загородной недвижимости ждать не следует. Подтверждение этому мы видим уже сейчас, в январе нового года цены продолжили падать и в сравнении с январем 2018 года общее снижение цен во всех категориях составило 3,2 процента». Так что не исключено, что за год дачи и коттеджи еще просядут в цене — а пока экономным покупателям можно подкопить денег на объект поприличнее.