Как инвестировать в жилье в Москве - «Статьи о недвижимости»

Сегодня россияне все чаще рассматривают покупку недвижимости не только для собственного проживания, но и с целью инвестирования для сохранения и преумножения своих денежных средств. А эксперты активно констатируют рост инвестиционного спроса. Наиболее популярными объектами для вложения по-прежнему остаются квартиры, купленные для последующей сдачи в аренду. Так ли доходно сейчас приобретать жилье или стоит рассмотреть, например, варианты инвестирования средств в коммерческую недвижимость? С этим вопросом мы обратились к экспертам рынка, победителям премии «Рекорды Рынка Недвижимости». ReadyElements/СС0 Жилье или коммерческая недвижимость: что выбрать инвестору Большинство экспертов сошлись во мнении, что сегодня для инвестирования можно рассматривать как сегмент жилой, так и коммерческой недвижимости. Кроме того, эксперты рекомендуют обратить внимание и на новые форматы, например, апартаменты, которые сейчас являются весьма привлекательными для частных инвестиций. Руководитель управления розничных продаж ГК «Инград» Константин Тюленев отметил, что инвестиции – процесс, который требует детального и вдумчивого подхода. По его словам, необходимо изучить и выявить похожие предложения в интересующей локации. Если на территории одного района будет несколько объектов одного сегмента, это традиционно влечет превышение предложения над спросом. А это, в свою очередь, приведет к увеличению срока окупаемости объектов недвижимости. Первый заместитель генерального директора Концерна «Крост» Марина Любельская рассказала, что сегодня инвестировать выгодно как в жилую, так и в коммерческую недвижимость на этапе строительства. Стоимость квадратного метра на этапе старта продаж является самой низкой, перспективы роста вложений самые высокие, но одновременно высоки и риски. По ее данным, доходность вложений в объекты жилой недвижимости составляет от 30% до 60% или от 15 до 20% годовых. Величина дохода зависит от целого ряда факторов. Если инвестор вкладывает средства на первичном этапе строительства и продает после сдачи дома в эксплуатацию, рассчитывать можно на доходность в районе 30%. Окупаемость соответствует сроку строительства и получения всей разрешительной документации. В среднем это два с половиной года. «Максимальную доходность от инвестиций можно получить от продажи квартиры с отделкой. На ее стоимость будет влиять ряд факторов, таких как транспортная доступность объекта недвижимости, его местоположение, инфраструктура, социальное окружение», – отмечает эксперт. По мнению директора департамента продаж «Галс-Девелопмент» Екатерины Батынковой, выгода инвестиций – как в коммерческую, так и в жилую недвижимость – напрямую зависит от стоимости каждого конкретного объекта и, соответственно, от размера ставки арендной платы. Если арендная ставка составляет от 10% и выше, а окупаемость при этом – 10 лет и меньше, то считается, что это довольно хороший уровень доходности на современном рынке. Уровень доходности инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость примерно сопоставим. Особенно в зоне высокого спроса. Однако, с недвижимостью, сдаваемой в аренду, ситуация обстоит иначе. Жилье, как правило, окупается в течение 12 лет. Коммерческая недвижимость – 5-8 лет.Константин Тюленевруководитель управления розничных продаж ГК «Инград» По данным управляющего партнёра Glorax Development Дмитрия Коновалова, достижимая доходность в коммерческой недвижимости составляет порядка 12%, в жилой – 5%. Но при инвестициях в жилье, по-прежнему, велика спекулятивная составляющая, связанная с ростом цены пропорционально росту строительной готовности объекта: это примерно 8-10 % в год. «При этом в жилую недвижимость инвестировать проще – ниже порог входа и управление активом легче», – отмечает эксперт. В то же время Екатерина Батынкова отмечает, что риски для инвестирования в коммерческие помещения и квартиры – общие. К примеру, то, что запросы собственника в плане арендных ставок не соответствуют рыночной ставке, повлечет за собой длительную экспозицию недвижимости на рынке. То есть никто не будет арендовать объект, недвижимость не принесет доход, но при этом собственник будет вынужден оплачивать эксплуатацию и налоги. Директор по продажам компании «Колди» Максим Каварьянц считает, что одним из самых выгодных вариантов инвестиций на рынке первичной недвижимости, так называемой «золотой серединой» на стыке коммерческой и жилой недвижимости, являются апартаменты. Именно этот сегмент недвижимости чаще всего отличает один из важнейших для покупателей факторов – престижная локация в ЦАО, продуманная концепция, хорошая транспортная доступность, наличие инфраструктуры на первых этажах. А также высокие потребительские характеристики апартаментов: продуманные планировки, высокие потолки, современная инженерия и системы безопасности. По его словам, предложение в сегменте апартаментов ограничено, а иные градостроительные требования к обеспечению социальной инфраструктурой позволяют проектам с апартаментами строится в тех локациях, где фактически не может появиться «классическая» жилая недвижимость. В 2019 году апартаменты стали одной из самых привлекательных ниш для частных инвестиций. Динамика роста их стоимости по итогам 2019 года стала самой рекордной за последние 5 лет, начиная с 2014 года. «С 2014 года рынок апартаментов «прибавил» около 45 тыс. руб. за квадратный метр (32%), а рынок квартир «потерял» около 12 тыс. руб. за квадратный метр (7%)», – приводит данные эксперт. С чего же начать при выборе объекта инвестирования? Обилие информации на эту тему не дает четкого ответа, с чего начинать и куда лучше инвестировать. Для начала необходимо определиться с целью инвестирования, выбрать застройщика с проверенной репутацией и подобрать объект с удачными характеристиками, тогда уровень доходности будет высоким, а в случае чего – объект можно быстро реализовать на рынке. Кроме того, всегда можно проконсультироваться в отделе продаж того или иного объекта и только потом принять решение. Как отметил руководитель управления розничных продаж ГК «Инград» Константин Тюленев, во-первых, необходимо определиться, какой объем денежных средств потенциальный инвестор готов вложить. Во-вторых, в условиях большой конкуренции на рынке недвижимости нужно тщательно подходить к выбору квартиры или объекта коммерческой инфраструктуры, чтобы они оставались ликвидными. Есть несколько факторов, положительно влияющих на стоимость в будущем: пешая доступность метро, МЦК или МЦД, либо перспектива открытия в будущем, что позволит увеличить стоимость на 10-15%. Кроме того, отдавать приоритет стоит объектам комплексной застройки, так как росту цен способствует развитая внутренняя инфраструктура жилого комплекса. В-третьих, определиться существует ли необходимость привлечения дополнительных финансовых инструментов – ипотечное кредитование или рассрочка. И, наконец, максимально подробную информацию всегда можно получить у менеджера в офисе продаж. «Менеджеры обладают опытом работы с инвесторами, и они достаточно компетентны, чтобы подобрать выгодное предложение», – отметил эксперт. По словам директора департамента продаж «Галс-Девелопмент» Екатерины Батынковой, если инвестиции связаны с коммерческим сектором, необходимо понимать, насколько данная локация востребована с точки зрения потенциальных арендаторов. На это, в свою очередь, влияет наличие необходимого пешеходного трафика, станций метро и многое другое. Важно, чтобы потенциальным клиентам этих арендаторов было удобно добираться. То есть помещение, расположенное в непосредственной близости от метро или в ЖК, где обеспечен большой поток людей, – гораздо интереснее, чем труднодоступный объект в глубине спального района, о котором будут знать только некоторые местные жители. Эксперт уверена, если выбирать квартиру для перепродажи, нужно изучить, насколько высоким будет предложение в этом районе. Если это новостройка, вокруг которой возводятся еще 5 комплексов, лучше отказаться от такого варианта. Предпочтение стоит отдать новому дому, вокруг которого попросту уже негде строить что-то еще. Конечно, это уникальная история, но в таком случае можно быть уверенным в востребованности. Во всяком случае, если не получится существенно заработать, то продать точно удастся.С точки зрения аренды – ситуация примерно та же. Советую оценить по открытым источникам предложения аренды в данном районе или даже отдельно взятом доме. Весьма важным показателем в этом случае – количество выставленных лотов и длительность периода их позиционирования, чем больше лотов и чем дольше период – тем более рискованная инвестиция.Екатерина Батынковадиректор департамента продаж «Галс-Девелопмент» Как уточнил директор по продажам компании «Колди» Максим Каварьянц, частному инвестору стоит обращать внимание на три основных фактора, практически одинаковых по значимости: локацию (район/округ/транспортная доступность), стадию готовности проекта и цену лота. «На второе место я бы поставил еще три фактора: опыт и надежность девелопера, уникальную концепцию самого проекта и конкурентное окружение в локации», – отметил эксперт. По словам Марины Любельской, если вы хотите изучить рынок жилой недвижимости с точки зрения инвестиционных возможностей, имеет смысл начать с новых, только объявленных проектов. «Инвестиции в готовое жилье являются не столь доходными. Необходимо проанализировать рынок новостроек, изучить историю застройщика, посмотреть, что уже построено этой компанией и какие еще объекты и где строятся. Опять же интерес могут представлять объекты, которые находятся на начальных этапах строительства. Среди новостроек рекомендовали бы обратить внимание на проекты квартальной застройки комплексного освоения территории, инвестиционная привлекательность таких объектов выше», – отметила эксперт. Выбирая объект для инвестирования, можно обратиться не только к специалистам за консультацией, но и изучить различные рейтинги продаваемых на рынке объектов. Ежегодно премия «Рекорды Рынка Недвижимости» определяет лучшие объекты в сегменте жилой и коммерческой недвижимости, а также