Обвал после бума: как рынок жилья отреагирует на новые правила строительства - «Статьи о недвижимости»

Новые правила жилищного строительства, вступившие в силу с 1 июля, существенно повлияют на рынок. Девелоперы станут осторожнее выводить новые проекты в продажу. В Москве предложение новой недвижимости резко сократится. С 1 июля в России изменились правила привлечения средств дольщиков в проекты жилищного строительства. К введению проектного финансирования, когда средства дольщиков не поступают застройщикам напрямую, а замораживаются на счетах эскроу в банках, рынок готовился больше года. Результаты изменения в законодательстве уже отразились на рынке новостроек. Источник: Пресс-служба Мэра и Правительства Москвы Общий объем нового жилья в Москве, выставленного на продажу, по итогам 2019 года сократится на 34% по сравнению с 2018 годом — с 6,65 млн кв. м до 4,38 млн кв. м. К такому выводу пришли эксперты компании «Интеко», проанализировавшие первичный рынок жилья (с результатами их исследования ознакомился Forbes). «На рынке столичных новостроек уже обозначилась тенденция к сокращению вывода нового предложения. По нашим прогнозам, она продлится и далее», — заявила Forbes директор по аналитике и ценообразованию «Интеко» Полина Балашова. Как пояснил представитель пресс-службы компании, для анализа объема предложения и цен по классам использовался парсинг — автоматический сбор открытых данных с сайтов застройщиков с помощью внутренней программы компании. При подсчетах объемов выхода нового предложения аналитики проводили мониторинг сайтов застройщиков и агрегаторов рынка жилья. По прогнозам «Интеко», в старых границах Москвы в 2019 году вывод нового предложения на рынок сократится на 40% по сравнению с 2018 годом — с 4,95 млн кв. м до 2,99 млн кв. м. На территории Новой Москвы этот показатель снизится на 18% — с 1,69 млн кв. м до 1,39 млн кв. м. Эскроу-счета и как они защитят дольщиков: 11 карточек для «чайников» «Тенденция к снижению нового предложения действительно есть, — отмечает председатель совета директоров компании “БЕСТ-Новострой” Ирина Доброхотова, — Из расчета среднемесячных показателей объема предложения за 2018 год и первых 5 месяцев 2019 года снижение действительно составило около 38%». По данным компании «Метриум», в первом полугодии 2018 года на первичном рынке «старой» Москвы в продажу поступили 37 новостроек с квартирами и апартаментами. С начала 2019 года стартовали продажи только 21 комплекса. В Новой Москве в 2019 году в продажу вышла единственная новостройка, а в первой половине прошлого года — два жилых комплекса. Почему девелоперы не выводят новые проекты на рынок Снижение показателей в 2019 году относительно прошлого года объясняется аномально взрывным ростом нового предложения в 2018 году. «Тогда девелоперы вывели на рынок в 1,5 раза больше проектов, чем в 2017-м, — говорит директор по маркетингу и разработке продукта ГК “А101” Дмитрий Цветов, — Этому способствовало снижение ипотечных ставок, которое подстегивало спрос». Кроме того, в 2018 году были до конца не ясны масштабы запрета продажи новостроек без использования эксроу-счетов, продолжает Цветов. В результате в 2018 году на рынок была выведена значительная часть предложения будущих периодов, и это привело к снижению объема предложения в 2019 году. После перехода на проектное финансирование в отрасли начнется естественная санация слабых игроков, а значит, уменьшится и объем застройки, считает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин, но этот процесс проявит себя позже, на горизонте 2−3 лет. Балашова объясняет снижение объема предложения тем, что девелоперам требуется модернизировать свою бизнес-модель из-за изменений в законе «Об участии в долевом строительстве». «Некоторые застройщики откладывают начало реализации новых проектов на более поздние периоды, в том числе чтобы проанализировать опыт девелоперов, готовых продавать по эскроу-счетам уже сейчас», — говорит она. Наконец, еще одна причина того, что девелоперы тормозят с выводами новых проектов, — начавшееся снижение спроса. «Снижаться спрос начал недавно, — говорит Игнахин, — В целом по стране спрос на строящееся жилье стал снижаться с начала 2019 года, а в Москве — с апреля-мая 2019 года. До этого он три года рос».