«В Петербурге идет ликвидация бизнеса». Хостелы не справились с давлением и ушли в небытие - «Статьи о недвижимости»

Предприниматели старались изо всех сил, чтобы хоть как-то отработать сезон, однако коронавирус оказался сильнее. Владельцы хостелов с трудом вышли в ноль по результатам этого лета и начала осени, но, по разным оценкам, рынок все же покинуло около 30−40% игроков. Им помешало отсутствие туристов, новые санитарно-эпидемиологические требования, переход на дистанционную работу, смена формата — с посуточной аренды на долгий срок, высокие арендные ставки, нехватка персонала и сокращение выручки в 2,5 раза по сравнению с прошлым годом.

Кому-то пришлось ликвидировать бизнес, другие на время поселились в своих же помещениях, третьи работали с тем, что было. Одним из итогов такого «туристического простоя» стал рост предложения на различных торговых площадках типа «Авито», «Циан» и на других сервисах. По словам участников рынка, сейчас купить хостел можно практически за бесценок. «Фонтанка» пригляделась к выставленным на продажу объектам: вопреки оценкам экспертов, дорогих вариантов оказалось немало.

Шанс на выживание

Пандемия серьезно потрепала сферу гостеприимства в Петербурге. Больше всего пострадали, конечно, малые средства размещения — мини-отели, апартаменты, гостевые и меблированные комнаты с номерным фондом не более 50 номеров. Особо тяжко пришлось хостелам — бюджетным объектам, предназначенным для временного проживания.

Сначала объектам пришлось пережить вступление в силу закона Хованской, который запретил гостиничные услуги в жилом фонде, а потом нагрянула пандемия — и вместе с ней озлобленные арендодатели, низкий туристический поток, нехватка денег и смена формата бизнеса.

По данным комитета по развитию туризма, сейчас в Петербурге работает около 900 МСР, из них только 25% (222 объекта) — хостелы. За последний год количество МСР сократилось на 28% — в 2019 году было зарегистрировано около 1,2 тыс. объектов. В комитете отмечают, что причина кроется в изменении законодательства. Однако сами участники рынка уверяют: все уходят из-за коронавируса.

Как отмечает Дмитрий Андрущенко, директор по развитию апарт-отелей Sokroma (около 35 объектов), количество хостелов, выставленных на продажу, заметно возросло с начала пандемии. С ним соглашается и Тамара Буйлова, вице-президент Ассоциации малых гостиниц Петербурга: в Петербурге идет ликвидация бизнеса.

«Многие продаются за бесценок или сдаются в аренду. Раньше хостел в зависимости от категории стоил от 500 тыс. до 3 млн рублей. На данный момент я не нашел ни одного объекта стоимостью выше миллиона. Как низший класс гостиничной индустрии они просто вымирают сейчас, — отмечает Дмитрий Андрущенко. — У нас есть объекты, где соседи — пара хостелов. Они тоже висят на продаже и не функционируют».

«Фонтанка» изучила рынок выставленных на продажу хостелов. И хотя оценки экспертов не подтвердились, предложение оказалось довольно разнообразным. Например, на одном из сайтов по продаже готового бизнеса можно найти около 145 хостелов. Они, как правило, сдаются в долгосрочную аренду — стоимость таких лотов варьируется от 300 тыс. до 7 млн рублей. Также есть и объекты, которые можно приобрести в собственность, — они расположены в нежилом фонде, цена на них начинается от 10−11 млн рублей. Самый дорогой вариант — 60 млн рублей за хостел на Васильевском острове. Срок окупаемости такого бизнеса варьируется от 22 (почти 2 года) до 200 (почти 17 лет) месяцев. При этом арендованный объект можно «отбить» за период от 5 до 35 (почти 3 года) месяцев. По крайней мере, так говорится на сайте.

На «Авито» предложения купить готовый бизнес обновляются чуть ли не каждый день. Сейчас на выбор представлено более 40 объектов (и хостелы, и апартаменты, и мини-отели) стоимостью от 500 тыс. до 10,5 млн рублей. Еще на одном сайте опубликовано 74 объявления. Цена объектов начинается от 250 тыс. до 35 млн рублей. Прибыль такого бизнеса варьируется от 40 до 850 тыс. рублей в месяц, говорится на одном из сайтов.

По словам Яны Бабиной, президента ассоциации «Гильдия малых средств размещения и туристического жилья», сейчас ситуация на рынке нестабильная — все ждут отмашки, вводятся карантинные меры или нет.

«Очень сложно анализировать, что происходит на рынке. Могу точно сказать по хостелам: в 2019 году у нас в среднем насчитывалось примерно 370 хостелов — из них 80% находились в жилом фонде. Сейчас у нас в нежилом фонде насчитывается примерно 170 объектов», — говорит Яна Бабина. Она предполагает, что 93% из них работают в арендованных помещениях.

Потерял по всем фронтам

По данным руководителя Rusland SP Hospitality Людмилы Фроловой, по итогам локдауна с рынка ушли около 30% МСР. «Не все смогли справиться с оплатой ФОТ и коммунальных платежей при почти нулевой загрузке, — подчеркнула эксперт. — Из-за того, что средний ADR на гостиничном рынке упал на 30%, хостелам стало трудно конкурировать с гостиницами, что повлекло снижение цен в сегменте до 50%».

Практически все игроки, опрошенные «Фонтанкой», подтвердили:

И это — лишь часть проблем, с которыми столкнулся бизнес.

«По сравнению с прошлым годом загрузка упала на 50%. При этом доходы сейчас составляют около 25% от показателей прошлого года. То есть, если раньше хостел зарабатывал в среднем около 600 тыс. рублей, то сейчас осталось только 150 тыс. рублей», — отмечает Тамара Буйлова.

По оценкам Дмитрия Андрущенко, в разгар пандемии выручка сократилась в 2−2,5 раза. Заполняемость номеров была около 70−80% только за счет их сдачи в длительную аренду. Спрос на посуточную аренду студий упал на 90%.

«Там, где помещения арендованные, как правило, со всеми можно было договориться. Сейчас во все новые договоры с собственниками мы включаем пункт “ковидный” — он подразумевает, что в случае закрытия границ либо введения режима самоизоляции аренда будет снижаться на определенную ставку — от 30% до 70%, — рассказывает Дмитрий Андрущенко. — При перезаключении договора аренды надо обязательно включать этот пункт и прописывать конкретные цифры. На скидку в 50% всегда можно договориться».

При этом многие арендодатели не пошли навстречу предпринимателям и держали арендную ставку в течение всех пандемийных месяцев. Кто-то справился, но отработал в ноль, другие — закрылись и выставили бизнес на продажу. Тех, кому не повезло с арендодателями, похоже, оказалось немало.

По ее словам, обычно МСР зарабатывает примерно 3−4 млн в год. Однако в этом году многие заработали минус миллион, подчеркивает эксперт.

«Сейчас у нас все сдано в долгий срок, и мы даже не планируем открываться на посуточную аренду. Конечно, в этом году ничего заработать не получилось — повезло, что вообще выжили. Наши арендодатели шли навстречу и давали скидки. В конце концов, они тоже были заинтересованы в том, чтобы помочь нам — если бы мы съехали, им было бы некому сдавать эти объекты», — рассказывает Михаил Рогалев, управляющий сетью гостевых комнат «Порт».

Предприниматели, у которых бизнес находится в собственности, нашли разные пути выхода: либо законсервировали объекты до лучших времен, либо работали «по полной». Впрочем, и там проблем оказалось достаточно: кто-то до сих пор не перевел помещение в нежилой фонд — причем не по своей вине, другим пришлось урезать зарплаты и сократить персонал, третьи не смогли создать финансовую подушку для несезонного периода и теперь со страхом ждут новогодних праздников. По словам Дмитрия Андрущенко, ситуация на рынке складывается «плачевно». Однако некоторые все же надеются на светлое будущее.

По ее словам, с октября брони резко сократились — кроме того, отменились заказы, которые были оформлены еще в августе. Основная причина — ожидаемо пандемия. Те, кто все-таки решил приехать, тоже насчет планов сомневаются — звонят, спрашивают об обстановке в городе, уточняют, работают ли музеи, театры, делится участник рынка.

«У нас одной из очень больших проблем стала невозможность набрать нормальный персонал после вынужденного сокращения. Пришлось работать с нечеловеческими нагрузками, и до сих пор полный состав не восстановлен», — говорит руководитель White Hostel Ольга Сердюк.

Как отмечает Алена Енова, многие не просчитывают, не оптимизируют, не учитывают свою амортизацию номерного фонда, загруженность персонала, стараясь заполнить свои номера по максимуму, за любые цены. «Послепандемийное время показало, что загрузка как раз у всех более-менее восстановилась, но цены практически никому удерживать не удается — по сравнению с прошлым годом они упали в среднем на 30−50%. При этом гостей все равно меньше, иностранцев нет вовсе, а тех, кто демпингует, — довольно много», — подчеркивает Алена Енова, совладелец компании по открытию и управлению отелями, хостелами и апартаментами HotelKit.

Новые горизонты

Сказать, что рынок только потерял игроков за последний год, будет неправильно. С октября прошлого года в Петербурге было зарегистрировано как минимум 83 объекта с подходящим кодом ОКВЭД, следует из данных системы СПАРК. При этом сколько из них реально открылось и начало работу — сказать невозможно. Но примеры все же есть.

Например, Женя Соколовская открыла хостел BookCase Hostel в самый разгар пандемии. Как признается предприниматель, это была случайность — проект планировался еще за год до начала коронавирусных ограничений. «Я арендовала помещение, начала ремонт, а потом надо было либо прекратить все и похоронить инвестиции, либо продолжить и попробовать их отбить. Я выбрала второе», — рассказывает Женя Соколовская.

По ее словам, из-за коронавируса срок окупаемости проекта увеличился на неопределенный срок. Если раньше предприниматель рассчитывала выйти на прибыль примерно через год, то сейчас уверена: понадобится не меньше двух лет. Всего в открытие бизнеса она вложила около 3 млн рублей и до сих пор работает в небольшой минус.

«В октябре средняя загрузка хостела около 46% — и, если честно, с большим трудом удается удерживать ее хотя бы на таком уровне. Из-за того, что хостел открылся недавно, осталось еще много дел, которые я не успела сделать. Например, в ближайшее время хочу начать сотрудничать с турфирмами и набрать побольше долгосрочных гостей», — рассказывает Женя Соколовская.

«У них расходы на аренду и коммунальные услуги намного ниже. Соответственно, они и цены могут предложить дешевле. Мы так не можем», — отмечает Женя Соколовская.

Активность инвесторов в этом сегменте тоже постепенно снижается — бизнес становится невыгодным, а срок окупаемости — слишком высоким. К тому же постоянные изменения в законах не дают спокойно работать — согласны на такое немногие. Как отмечает Людмила Фролова, сейчас инвестиционный спрос в сегменте сместился за город: «Инвесторы рассматривают преимущественно глэмпинги, а не городские объекты». При этом она уверена, что такая ситуация сохранится как минимум год.

Но шансы, что рынок хостелов еще ждет второе дыхание, — есть. В комитете по развитию туризма говорят, что депутат Госдумы Вячеслав Фетисов предложил законопроект о введении понятия «туристическое жилье», которое может вновь легализовать использование жилых помещений для предоставления услуг краткосрочного найма.

Кроме того, город подыскивает предпринимателям различные помещения для открытия новых объектов. Как подчеркивают в комитете по развитию туризма, сейчас в хозяйственный оборот вовлечено уже более 20 объектов — проведены аукционы, определены победители и заключены договоры аренды. Да и сами предприниматели отмечают: если новые ограничения не введут — до следующего сезона «протянем».

Александра Сидоркина, «Фонтанка.ру»