Страна квартирантов. Почему 60 процентов швейцарцев снимают жилье - «Статьи о недвижимости»

Это было самым непонятным для меня в Швейцарии — почему вокруг живут сплошь квартиранты?.. Транжирство из-за беспечности или поневоле? Для нашего человека снимать жилье без особой надобности — все равно что выбрасывать деньги на ветер. Или, как говорят швейцарцы, позволять им улетать с дымом — L’argent part en fumee. В России, если у человека есть работа, он старается оформить кредит хоть на однушку-маломерку, лишь бы побыстрее переступить ее порог со своим чемоданом. И сбросить с себя тяжелое бремя аренды.

Ключ от квартиры

Но в Швейцарии, похоже, привыкли жить по чужим углам. При этом рынок съемного жилья по «божеским» ценам для среднего класса очень мал. Квартиру нужно искать днем с огнем! Арендатор устраивает конкурс претендентов, в котором могут участвовать до 400−500 человек. Владелец жилья выбирает, как правило, граждан с большей зарплатой/пенсией, платежеспособность — на первом месте.

Надо еще знать, что такое быть квартирантом в альпийской стране. Во-первых, здесь не церемонятся и, даже не желая вам зла, могут станцевать чечетку на ваших нервах. Как-то на Рождество нам с мужем позвонили в дверь в 8 утра и вручили предупреждение, что стоимость квартиры повышается на 300 франков. Праздничное настроение сразу улетучилось. Я была шокирована — не по-человечески как-то, могли ведь огорошить на день-два позже!.. Именно огорошить, потому что увеличили стоимость шаблонно, и мы позже смогли отбиться от этого повышения (оно было не для всех, частный случай).

Во-вторых, вам не позволят забыть, что вы постоялец и всегда под контролем. Например, муж мне множество раз повторял после свадьбы, что если я потеряю ключ от входной двери, то замена замка предприятием-собственником нам обойдется примерно в 600 франков. Люди, конечно, хитрят. Чем платить такую сумму, больше похожую на крупный штраф, сами покупают и ставят новые замки. Выходит раз в пять дешевле. Во всяком случае, так можно отсрочить платеж до выезда из квартиры лет через 10.

Могут обязать перекрашивать всю квартиру за ваш счет. Хотите повесить картины? Проще забыть о них, ведь каждое не устраненное повреждение стены вам обойдется в энную сумму франков.

В-третьих, запрещается субаренда, а в Европе развит обмен жилплощадью на время отпусков. Например, какая-то семья из Германии заезжает в вашу квартиру в Швейцарии, а вы — к ним. И не надо платить за дорогие гостиницы. Особенно это выгодно тем, кто путешествует с детьми и предпочитает отелям домашнюю обстановку и экономит на ресторанах. Так вот — в Швейцарии это невозможно.

Один за всех

Самое дешевое жилье после студии — комната в квартире (может стоить 600−900 франков в месяц). Правда, и здесь вы столкнетесь с неожиданностью. Если вы заселились в коммуналку первым и рядом есть пустые комнаты, то вы заключаете контракт с хозяином на всю (!) жилплощадь и ищете других постояльцев, которые будут платить вам. Для владельца апартаментов именно вы будете гарантом на случай долгов соседей, ему эта головная боль не нужна (вот жизнь конфетная!). Что же делать, если просто негде жить? Брать на себя ответственность и тратить кучу времени на поиски недостающих жильцов. Найдете скоро, даст Бог, но безоблачный «союз» квартиросъемщиков, как показывает жизнь, существует недолго.

И еще один любопытный факт о правилах швейцарского найма: выезжая, квартирант обязан найти замену себе, то есть другого жильца, платежеспособного, в общем, без проблем.

Переезд сам по себе потрясение, а тут еще и побегай, поищи нуждающихся… Все мои знакомые швейцарцы, которым приходилось переезжать, были в трансе от этой унизительной обязаловки.

Жизнь после ремонта

В жизни квартиранта есть непредвиденная вещь — ремонт, который по русской поговорке равняется трем пожарам и пяти переездам. Так, заехав в съемную квартиру, вы радуетесь, покупаете мебель, колдуете над интерьером с надеждой задержаться здесь лет на 20, как вдруг получаете предписание освободить жилплощадь в течение нескольких месяцев — хозяин затевает косметический ремонт. Какой был переполох, когда в нашем городке объявили «реновацию» сразу двух многоэтажек-свечек!

Когда грянет ремонт, угадать трудно, поэтому, если вы окажетесь в ненужное время в ненужном месте, вам, будем считать, просто не повезет. Все остальные условия аренды более или менее известны. Например, срок бесплатной замены холодильника (если сломался) — 10 лет, печи — 15 лет, ванны — 20−25 (зависит от ее качества), унитаза — 20 лет, замка входной двери — 30 лет. Если напольное покрытие (типа ковролина) не продержалось 10 лет, то его замена вскладчину: через 5 лет — пополам; через 6 лет вы платите 40 процентов стоимости, хозяин — 60; через 8 лет вы — 20, он — 80 процентов. Замена самого пола — через 10−30 лет, смотря какого он был качества. Не забудьте про страховки от пожара и наводнения, например в кантоне Во вы обязаны оплачивать их за свой счет.

Сам ремонт можно еще пережить, найдя на время другую крышу над головой, но надо быть готовым и к тому, что стоимость аренды вашей квартиры вырастет. Когда вы вернетесь домой, месячная стоимость жилья вырастет примерно на 150 франков, 200, 300… Это здесь общеизвестно. Прибавкой в цене хозяин фактически оправдывает затраты. С какой стати? Вы всего лишь постоялец и красить стены не просили? Лучше думайте, что же вам делать, если от дома до работы было рукой подать, дети привыкли к школе через дорогу и не хотят терять друзей?..

В чем суть помощи? Средства, затраченные на обновление владений, можно вычесть из налогооблагаемой суммы доходов. Компенсируются расходы не только на обновленные стены, окна, крыши, заборы, калитки и дорожки к ним, но и все, что подпадает под энерго- и ресурсосбережение: водопроводные трубы, сантехнику, отопление, встроенные в кухонную мебель холодильники, печи, посудомоечные и стиральные машины…

Вот и получается, что у постояльцев добавляется комфорта и увеличивается квартплата, а расходы хозяина уменьшаются. Правда, надо знать, что, во-первых, не компенсируются работы, выполненные своими руками, — красил, монтировал и т.д., а во-вторых, не возвращают все деньги, которые вы потратили. Можно лишь отрезать верхушку своей налоговой пирамиды. Например, вы получили годовой доход в 48 тысяч франков. Налог в 14,8 процента (прогрессивная шкала) составит 7128 франков. Но вы вычитаете из дохода, например, 10 тысяч, вложенных в новую отопительную систему. С оставшихся 38 тысяч франков вы заплатите уже 13,6 процента — 5179 франков. Разница в 1048 франков — это то, что вы реально вернете. Выходит, стоимость обогрева уменьшится с 10 тысяч до 8952 франков. Не на много, но людей это привлекает, они занимаются ремонтами, и в этом маленький швейцарский секрет ухоженных домов. Туристы едут…

Моя крепость

Чтобы понять причины хронического квартирантства страны, заглянем в швейцарские частные дома, выкупленные полностью. Когда смотришь на их архитектурные красоты, не хочется думать о том, во что обходится жизнь в таком гнездышке. Но, общаясь с людьми в нашем городке, я не раз слышала, что наследникам приходится продавать родительские дома (и квартиры) именно из-за имущественного налога. Не то чтобы совсем неподъемного, но, как считают местные, избыточного и несправедливого.

Только вот не надо сразу кричать, что вы не собираетесь ничего сдавать, что живете в этом доме сами. Бесполезно. Налог так и называется — valeur-location, то есть стоимость аренды. Например, она составляет 2800 франков в месяц. Берете 60−70 процентов от этой суммы (зависит от кантона) и умножаете на 12 месяцев. По минимуму (60 процентов) выходит 20 160 франков. Эту сумму добавляем к вашему годовому доходу, а поскольку он облагается прогрессивным налогом, то тут вы и попались… Для наглядности: с дохода, например, в 80 тысяч франков в год вы бы заплатили 14 154 франка (17,7 процента) налогов, а с суммой за «воображаемую» аренду, то есть со 100 160 франков — уже 19 232 франков (19,2 процента). Фискальное бремя потяжелело на 5078 франков в год, или на 423 франка в месяц.

Это существенно при распространенной зарплате в 4 тысячи франков, хотя официальная средняя составляла в 2016 году в Швейцарии 6502 франка в месяц. Кто-то скажет, что местные жируют. Но примерно 1,5−2 тысячи из этой суммы уходит на оплату жилья, еще тысяча — на медицинские и другие страховки, из оставшегося нужно еще «выкроить» на все налоги. А тут еще такая тенденция наметилась: в Швейцарии становится все больше трудоспособных граждан с неполным рабочим днем, как сообщала Tribune de Geneve. Так трансформируется рынок труда…

Занизить предполагаемую арендную стоимость жилья не удастся, потому что ее «выводят» в специальном офисе, куда вы принесете все справки о постройке дома (квартиры) и площади двора. Откуда взялся этот налог? Как объясняют швейцарцы, где-то в высоких кабинетах считают, что люди, которые живут в личных домах класса люкс, должны платить за это удовольствие. Такие вот коммунистические понятия (от слова коммуна, la commune — так здесь называют администрации городков, деревень). Правда, последние года три идут разговоры об отмене этого налога.

Складывается впечатление, что налог valeur-location отбивает у людей желание иметь собственное жилье и превращает в бессмыслицу известную истину о самом надежном вложении капитала — в недвижимость. Правда, не надо путать владельцев одного дома (на семью) и многоэтажки, а то и квартала. Собственность с «размахом» будет доходной в любом случае.

Ипотека в наследство…

Отпугивая граждан среднего класса от частной собственности имущественным налогом, чья-то крепкая рука направляет их в очереди ипотечных заемщиков, на радость банкам. Взяв такой кредит, можно, наоборот, сэкономить — вернуть налоговый вычет (как и в России), то есть часть денег, уплаченных банку за предоставление займа. Кстати, под 1,5−2 процента годовых. Такого экономического чуда швейцарцы и не припомнят (в 1975-м они платили 6 процентов, в конце 1990-х — 7 процентов). Плюс здешним клиентам позволяют погашать ипотеку хоть пожизненно, передавая ее, как эстафету, детям и внукам. В результате поколение за поколением кормят финансовых китов.

Первый взнос составляет 20 процентов от стоимости жилья, но половину из них разрешают взять из святая святых — ваших пенсионных накоплений. Да что там 10, до 50 лет вы можете забрать все 100 процентов, если они пойдут на покупку жилья. Но стоп! Почему тогда 60 процентов людей, населяющих страну, — квартиранты и лишь 40 процентов — владельцы домов и квартир (в их число входят и плательщики ипотеки)?

Тут швейцарцы начинают вздыхать и рассказывать про цены на недвижимость: в 1980-е квадратный метр стоил примерно 5500 франков, в 2007-м — 6500, в нынешнем году — 8500. Цены на жилье в кантоне La Cоte в конце 2018 года варьировались от 800 тысяч до 2−3 млн франков. Люди разводят руками: мол, ни начальный капитал, ни выплата кредита неподъемны для большинства арендаторов, особенно молодых семей.

Еще их тормозит страх от рисков заемщика. Банк может вдруг увеличить годовые проценты за кредит, и клиент окажется неплатежеспособным на полпути к заветной недвижимости. При расторжении кредитного договора вам вернут внесенные суммы, но рыночная стоимость объекта вырастет за это время и, значит, ваш капитал порядком обесценится. Но самое страшное, если банк, у которого ваше жилье остается в залоге до последнего сантима, «лопнет», и вы окажетесь в конце очереди на возврат средств. Почти безнадега.

Поэтому многие и не решаются опустошать пенсионную кассу: а заработают ли еще, чтобы не остаться в старости с маленькой рентой?

Валентина Каюк, Швейцария