Кредитный бум: грозит ли России ипотечный кризис - «Статьи»

Растет как на дрожжах

Ипотека штурмует новые высоты. «По предварительным оценкам “Дом. РФ”, за три квартала этого года выдали более миллиона жилищных займов на сумму около 2,7 триллиона рублей. В сентябре — 180−185 тысяч кредитов почти на полтриллиона», — сообщил гендиректор «Дом. РФ» Виталий Мутко.

Относительно того же периода прошлого года показатели увеличились на 22% в количественном выражении и 36% — в денежном.

Дело в том, что с апреля в стране действует программа ипотеки с господдержкой.

Получить заем на приобретение жилья в новостройках по льготной ставке в 6,5% можно до 1 ноября, причем ставка не меняется в течение всего срока кредита — до 30 лет. По оценкам Мутко, в сентябре именно на льготную ипотеку пришлось свыше 90% всех кредитов на новостройки.

Как отмечает Антон Мороз, вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), господдержкой воспользовались почти 70% новых заемщиков. Для них первоначальный взнос снизили до 15%, а вилку применения ипотеки расширили: льготный кредит можно взять на новое жилье стоимостью до шести миллионов рублей, а в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградских областях — до 12 миллионов.

Программа льготной ипотеки должна завершиться 1 ноября, официальное решение о ее продлении пока не приняли. Однако в Минфине уже есть соответствующий документ.

«Проект постановления <…> подготовлен с целью распространения действия условий льготного ипотечного кредитования граждан Российской Федерации по ставке 6,5% годовых <…> на период до 31 декабря 2021 года», — уточняется в пояснительной записке.

Общую сумму, которую банки могут выдавать по этой программе, предлагают увеличить с 900 миллиардов рублей до 2,8 триллиона. Инициативу ведомства уже поддержали в ВТБ. Как отметил заместитель президента — председателя правления банка Анатолий Печатников, «возможно, это самая эффективная мера поддержки строительной отрасли». Добавим: и производства, и грузоперевозок — очень кстати, когда экономика страдает от коронакризиса.

Риск перегрева

Но глава департамента обеспечения банковского надзора ЦБ Александр Данилов предупредил: ипотечные рекорды поднимут цены на жилье.

Таким образом, пузыря на ипотечном рынке пока можно не опасаться. Однако, когда программа закончится, спрос на квартиры и цены упадут. «Если в этот момент произойдет очередной кризис и у людей снизятся доходы, кредитные риски для банков существенно вырастут», — указал Данилов.

Ипотечный рынок растет на фоне снижения доходов населения и структурной слабости экономики. Довольно неприятное сочетание, негативно влияющее на уровень занятости. И все же ни в 2008-м, ни в 2014-м это не приводило ни к массовой безработице, ни к массовому дефолту ипотечных заемщиков.

«Сейчас просроченная задолженность — порядка одного процента. Доля ипотечного долга в ВВП — менее десяти процентов, тогда как, к примеру, в США в 2007 году перед кризисом было 78%. Поэтому страхи перегрева или пузыря, на мой взгляд, сильно преувеличены», — отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».

Тем не менее в целесообразности продления льготной ипотеки в нынешнем формате эксперты все же сомневаются. Сложилась достаточно нестандартная ситуация — рекордное расхождение цен на первичном и вторичном рынке. Так, первичное жилье даже на этапе начала строительства дороже вторичного в сопоставимых районах и объектах. А цены на вторичном рынке соответствуют первичному со сроком сдачи больше года.

По мнению аналитика ИК «Фридом Финанс» Евгения Миронюка, подобные программы субсидирования целесообразно запускать с определенным интервалом — чтобы строительный рынок успевал адаптироваться. Иначе возникает пузырь на первичном рынке, а завышенная цена объектов, которые завершат через полтора-три года, не оправдывает риски недостроя — достаточно высокие, несмотря на изменения в 214-ФЗ (федеральном законе об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости).

Разумные риски

Чтобы минимизировать риски невозврата, на ипотечные облигации стали выпускать производные инструменты — деривативы. То есть новые обязательства с доходностью, привязанной к риску обычных ценных бумаг. Деривативы на менее рискованную часть были не такими доходными и с повышенным рейтингом надежности, на высокорисковую — наоборот.

Инвесторы раскупали «низкорисковые» инструменты как горячие пирожки, пока не выяснилось, что просрочки по ипотечным кредитам побили все рекорды.

В России ситуация иная.

С другой стороны, у банков безопасный «риск-аппетит» при формировании портфелей ипотечных кредитов. Сейчас уровень плохих ипотечных кредитов крайне незначительный — не больше 1,6%. Ипотечные кредиты — многоструктурный и застрахованный продукт.

Уровень неплатежей

В случае повторного карантина, закрытия организаций и потери рабочих мест кредитная нагрузка действительно резко усилится. Если неплатежи на ипотечном рынке превысят 12% — это уже кризис. Но тогда вмешается государственный регулятор.

«И при таких неплатежах, как показывает международная практика, серьезных неприятностей можно избежать, если Центробанк оперативно поддержит рынок недвижимости: начнет операции репо с ипотечными бумагами или прямую скупку этих активов», — отмечает ведущий аналитик QBF Олег Богданов.

В общем, хотя отдельные признаки ипотечного пузыря в России все же наблюдаются, того, что было в США, не произойдет. Это связано и с меньшим числом производных финансовых инструментов, базовым активом для которых выступает недвижимость.

Кроме того, ставки по ипотеке в России фиксированы, в отличие от США, где заключают договоры с плавающей ставкой.

Ипотечный портфель банков России — около семи процентов ВВП. А в США — более 60%, добавляет руководитель направления ипотечных программ ГК «Инград» Вячеслав Приймак.

В качестве закладных использовали ипотечные ценные бумаги. В России этого практически нет. Даже если каждый второй заемщик не сможет платить по ипотеке, это не обрушит экономику.