Десять главных событий 2019 года на рынке недвижимости России - «Статьи о недвижимости»

Застройщики перешли на новые правила игры

Самым значимым событием для отечественной строительной отрасли стал, конечно же, переход на систему эскроу-счетов. С 1 июля девелоперам перекрыли доступ к деньгам дольщиков, отныне они должны храниться на специальных счетах до окончания строительства.

Впрочем, переход был плавным, и значительная часть проектов получила возможность достроиться по старым правилам. Главными критериями стали готовность объекта в 30% и не менее 10% площадей, проданных по договорам долевого участия. Из 118 миллионов квадратных метров жилья, находящегося в стадии строительства, критериям соответствуют 70 миллионов «квадратов». Всего из более чем 3,8 тысячи застройщиков страны на новый механизм перешло порядка 800 компаний. При этом в Минстрое обнаружили, что порядка 1 миллиона квадратных метров находится в «серой» зоне, не попадая вообще ни под какие критерии. В то же время вице-премьер Виталий Мутко приводил еще более тревожные цифры — по его словам, 3,5 миллиона квадратных метров придется достраивать с помощью властей в «ручном режиме».

И уже порядка 900, с общей суммой в 1,6 миллиарда рублей, из них раскрыто, то есть объекты достроены, и застройщики получили право распорядиться деньгами дольщиков. Между тем, застройщики до сих пор не оставляют надежд, что им будет позволено раскрывать счета поэтапно, по мере выполнения работ, но дискуссия насчет этого продолжится уже в следующем году.

Видимо, в следующем году также станет ясно, насколько сильно реформа отразится на рынке. Хотя аналитики уже сейчас видят замедление активности со стороны застройщиков. В частности, в компании «Метриум» подсчитали, что за три первых квартала этого года в Москве в продажу вышло на 23% меньше проектов, чем годом ранее. Остается открытым и вопрос о том, каким будет рост цен на новостройки. В Сбербанке уже отметили увеличение себестоимости проектов, которые застройщики компенсируют в ценах для потребителей. Впрочем, в том же Сбербанке выявили тенденцию, что у проектов с эскроу-счетами темпы продаж выше, чем обычно.

Тренд на укрупнение девелоперов

В 2019 году продолжилась консолидация девелоперского рынка в руках крупных игроков и уход с него небольших компаний, чему во многом поспособствовали законодательные изменения.

Среди банкротов этого года в основном небольшие компании, у которых в строительстве не более четырех домов, средняя площадь которых не превышает восьми тысяч квадратных метров. Главной причиной, по словам экспертов, стали ужесточение требований к застройщикам и запрет привлекать деньги дольщиков напрямую. В Минстрое и ЦБ даже задумались о необходимости субсидировать ставки по кредитам стройкомпаниям, работающим в малых городах, правда, Минфин занимает по этому вопросу, по словам замглавы ведомства Алексея Моисеева, «очень осторожную позицию».

Зато топовые девелоперы чувствовали себя неплохо. Например, крупнейший застройщик страны ПИК за первые три квартала увеличил продажи по сравнению с тем же периодом прошлого года на 12%, до 156 миллиардов рублей. У «Самолета» за это же время показатель вырос на 17%, до 33 миллиардов, у «Донстроя» — на 69%, до 58,8 миллиардов, у Setl Group — на 48%, до 79,3 миллиарда, а у «Эталона» — на 26%, достигнув 55,8 миллиарда.

«Эталон» в этом году отличился еще и тем, что сменил собственников, объединившись с московским девелопером «Лидер-Инвест». Сделка прошла в два этапа — в феврале у АФК «Системы» «Эталоном» было куплено 51% акций «Лидер-Инвеста» за 15,2 миллиарда рублей, в августе — 49% за 14,6. При этом в феврале АФК «Система» приобрела у семьи основателя «Эталона» Вячеслава Заренкова 25% акций девелопера за 226,6 миллиона долларов. После закрытия сделки семья сохранила за собой миноритарный пакет в 5,7%, при этом сам Заренков отошел от управления петербургским девелопером.

«Сейчас начался тренд на укрупнение, и если та или иная компания не будет расти, укрупняться, значит, судьба ее может быть плачевной. Если бы сделки по приобретению «Лидер-Инвеста», которая закрыла полностью дефицит наших новых проектов на ближайшие пять лет, не было, то проблемы могли бы быть у «Эталона», — комментировал тогда Заренков.

Нацпроект по жилью: корректировка целей

Ровно год назад глава Минстроя Владимир Якушев заявил, что национальный проект «Жилье и городская среда» является самым противоречивым из всех нацпроектов. Министр пояснил, что, с одной стороны, отрасль подвергается серьёзному реформированию, а с другой — объёмы строительства должны быть увеличены. Год спустя можно констатировать: если реформированию отрасль подверглась, то объемы пока не выросли, и это большая головная боль всего Минстроя.

В прошлом году в стране было введено почти 76 миллионов квадратных метров жилья. Согласно нацпроекту, в 2024 году должно быть введено 120 миллионов, для этого показатели ежегодно должны расти. В этом году должно быть построено 88 миллионов. Но уже в начале года пришло понимание, что эта цифра нереальна, и планы нужно корректировать.

Услышанное не понравилось вице-премьеру РФ Виталию Мутко. Он заявил, что у Минстроя нет на сегодняшний день оснований надеяться на корректировку показателей.

Окончательные итоги появятся, как обычно, уже после Нового года. Надеяться на чудо не приходится, если только региональные власти не начнут в спешке массово принимать жилье с недоделками. А пока можно делать ставки — успеют ли скорректировать показатели, продолжится ли ротация кадров в Минстрое или дело ограничится чьей-то публичной поркой.

Некомфортная среда

Один из ключевых показателей нацпроекта — комфортная среда в российских городах. На нее в рамках проекта «Формирование комфортной городской среды» на ближайшие шесть лет будет выделено 288 миллиардов рублей. Предполагается, что до конца 2024 года индекс качества городской среды вырастет на 30%, а количество городов в стране с неблагоприятной средой сократится в два раза.

В 2019 году в работе над реализацией проекта приняли участие более 3 тысяч российских муниципалитетов, благоустроено 18 тысяч территорий, в том числе почти 13 тысяч дворов. Правда, реализация программы вызвала некоторые замечания Счетной палаты. В частности, экс-аудитор Юрий Росляк заявлял, что подход к ней нужно пересмотреть. По его мнению, регионы не должны рассчитывать исключительно на федеральное финансирование, иначе тех 288 миллиардов может быть недостаточно.

В то время, когда программа уже реализовывалась, Минстрой решил понять, как же все-таки в стране обстоят дела со средой. В конце года был представлен индекс качества городской среды, который позиционировался как первый в истории России. Методика расчета индекса, разработанная министерством, компанией «Дом. РФ» и КБ «Стрелка», включала несколько десятков индикаторов, среди которых благоустройство, состояние общественного транспорта, безопасность дорог, качество общественных пространств.

Вскоре после презентации индекса Мутко сообщил, что в России должен появиться минимальный стандарт благоустройства для всех городов. По его словам, это поможет повысить темпы развития комфортной среды по стране.

Ранее вице-премьер также допускал, что при финансировании северных районов в рамках программы благоустройства может применяться повышенный коэффициент. Такое предложение поступило от Андрея Чибиса, который в бытность замглавы Минстроя курировал как раз городскую среду, а теперь является губернатором Мурманской области.

Дольщики без счёта

В этом году было решено, что в решении проблем обманутых дольщиков неплохо бы поучаствовать и региональным властям, которые, по словам Мутко, «навыдавали разрешений на строительство и создали проблемы». Он пояснил, что вопросы должны решаться не только напрямую федеральным Фондом защиты прав дольщиков, но и «зеркальными региональными фондами» в форме публично-правовых компаний, чтобы они могли взять на себя функции застройщиков проблемных домов. Вице-премьер указал на важность одинакового подхода ко всем регионам, «чтобы не было ощущения, что обманутым дольщикам помогают в тех местах, кто первый добежал до федеральных органов власти».

На конец года такие фонды созданы в более чем 30 регионах.

Всего на 17 декабря 2019 года Единый реестр проблемных объектов содержал информацию о 1049 проблемных застройщиках и 3108 домах в 73 регионах России. Общая площадь включенных в список проблемных домов составляет 19,089 миллиона квадратных метров. Проблемными, согласно реестру, являются 1060 застройщиков. Как пояснили в Минстрое, теперь исключен заявительный характер включения объекта в реестр, а к проблемным относятся дома, которые попадают хотя бы под один из трех критериев — банкротство, нарушение сроков завершения объекта или передачи квартир более шести месяцев. Самих дольщиков при этом считать перестали, поэтому, сколько их теперь — остается лишь предполагать.

Заместитель председателя правительства Московской области Максим Фомин заявил, что в этом пока нет необходимости. Часть проблем взял на себя федеральный фонд, с помощью которого достраиваются дома в шести комплексах печально известной Urban Group. В этом году достроено порядка десяти домов из 63.

А вот в Москве, где проблема не такая масштабная, но все же имеется, фонд был создан в числе первых. Что интересно — он будет единственным из региональных фондов, который на 100% будет финансироваться из бюджета региона без привлечения федеральных средств. В 2020 году он может получить 5,5−6 миллиардов. Прежде всего ему планируется передать для достройки шесть объектов: ЖК «Малыгина, 12» на северо-востоке города, ЖК «Академ-Палас» на проспекте Вернадского на западе и четыре проекта в новой Москве — жилой дом в поселке Кокошкино, ЖК «Воскресенское», ЖК «Легенда» в Троицке и ЖК «Троицк Е-39». При этом городской застройщик АО «Мосотделстрой», которому раньше предлагалось передавать все проблемные жилые дома, продолжит работать с жилыми комплексами «Марушкино», «Терлецкий парк» и «Царицыно». В последнем, кстати, в конце года сданы два дома, которые стали первыми из сданных в этом долгострое за 3,5 года.

Росавиация vs застройщики

В прошедшем году обострилось противостояние аэропортов, рядом с которыми есть много земель, и застройщиков, которые хотят строить на этих землях либо уже строят.

В 2017 году был принят закон, по которому приаэродромные территории (ПАТ) было решено разделить на семь подзон. Каждый аэропорт должен заново разработать проект ПАТ, согласовать его с субъектом Федерации и утвердить в Росавиации. Предполагалось, что строительство в подзонах будет регламентироваться в зависимости от близости к аэропорту. Самая большая подзона — седьмая, где действуют ограничения по уровню шума от самолетов и в которой можно строить жилье по согласованию с Роспотребнадзором и местными властями. По закону, подзоны должны были быть утверждены еще к середине 2018 года, однако даже в начале этого года из 200 аэропортов ПАТ установили лишь десять.

В частности, подзоны не были утверждены ни в одном из московских аэропортов, при том, что, по данным самих аэропортов, еще в 2017 году в зоне негативного воздействия Внуково проживало 500 тысяч человек, Шереметьево — 360 тысяч, а Домодедово — 50 тысяч. При этом ПАТ у Шереметьево и Внуково составляют примерно по 200 тысяч гектаров, Домодедово — около 300 тысяч, и большая их часть приходится как раз на спорную седьмую зону.

Позднее Минтранс разработал законопроект, который предлагает устанавливать приаэродромные территории с шестью подзонами, а седьмая может выделяться дополнительно, но не позднее 2025 года.

«Принятие законопроекта в такой форме угрожает работе аэропортов даже в нынешней конфигурации, ведь пространства вокруг могут быть застроены с последующими жалобами жителей на шумы», — заявлял директор ассоциации Сергей Никотин.

Региональные же власти обеспокоены излишними требованиями Росавиации. Так, глава департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин сетовал, что эти требования способны существенно повлиять на развитие новой Москвы. По данным департамента, из соответствующих правилам земплепользования и застройки 50 миллионов квадратных метров недвижимости 14 миллионов могут быть не построены.

Опасения чиновника небеспочвенны: как минимум два крупных застройщика той же новой Москвы уже испытывают проблемы из-за Росавиации. Один из них — МИЦ — до сих пор не получил разрешение на ввод двух корпусов (№№ 8 и 25) в ЖК «Татьянин парк» ввиду отсутствия согласования от Росавиации. В компании рассчитывали передать их жителям еще в августе-сентябре.

Строительство другого ЖК рядом с Внуково — «Филатов луг» от компании «Инград» — приостановлено с лета. Разрешение было выдано в 2017 году, комплекс уже почти построен, но Росавиация отозвала свое согласование. Поэтому уже несколько месяцев структуры застройщика судятся с ведомством, а тем временем не ведутся ни строительство, ни продажи.

В то же время у застройщиков есть надежда на премьер-министра РФ Дмитрия Медведева, который поручил Роспотребнадзору оценивать шум от аэропортов по эквивалентному, а не по максимальному уровню. Это может повлечь за собой сокращение приаэродромных территорий в несколько раз.

Запрет хостелов в жилых помещениях

В уходящем году наконец-то был принят законопроект о запрете размещения хостелов в жилых помещениях, который бурно обсуждался с 2015 года. С 1 октября оказывать гостиничные услуги можно лишь после перевода жилого помещения в нежилое и оснащения его системами звукоизоляции номеров, средствами противопожарной безопасности, охранной сигнализацией, сейфами и другим.

«Вы знаете, во что превращается дом, если в нем создают хостел. Стоимость квартир в домах, где появляется хостел, снижается на 30%», — утверждала инициатор законопроекта, депутат Госдумы Галина Хованская. Судя по опросам ВЦИОМа, жители с ней согласны. 77% респондентов по стране и 80% в Москве и Санкт-Петербурге ответили, что не дали бы согласия на хостел в своем доме. Среди главных неудобств большинство назвали «большое количество посторонних, непонятный контингент», а также «шум, курение, распитие алкоголя».

Переживания Хованской и жителей разделяли не все. Например, в Ассоциации туроператоров России заявили, что вступление в силу закона приведёт к повышению цен на размещение в отелях, а также на туроператорские услуги на территории России как для иностранных туристов, так и для россиян. Зампред комитета Совета Федерации по социальной политике Игорь Фомин уточнил, что рост цен может быть до 10%. По его подсчетам, примерно 5% всего номерного фонда страны, который составляет порядка 1 миллиона мест, приходится на хостелы, подпадающие под новый закон, и после вступления его в силу на рынке останется не более половины таких объектов. Сенатор также заметил, что потребуется примерно пять лет, чтобы восполнить нехватку малых средств размещения, которая образуется после вступления в силу закона.

На защиту хостелов встал и омбудсмен Борис Титов, обративший внимание, что практика хостелов широко развита в Европе, в самых популярных у туристов городах, и большинство европейских хостелов размещены именно в жилых домах. «Принятие проекта в таком виде фактически уничтожит сектор хостелов в гостиничном бизнесе России, приведет к дефициту мест размещения и к существенному повышению цен на гостиничном рынке», — предостерегал он.

По данным компании 2ГИС, больше половины (53%) российских хостелов в крупных городах находятся в жилых домах. Рекорд принадлежал Санкт-Петербургу: здесь 77% хостелов были окружены квартирами. Почти такой же высокий процент хостелов в жилых домах в Екатеринбурге (76%). Третье место у Новосибирска — 65%. Как посчитали в компании, с марта 2017 года по март 2019 года число хостелов в 16 российских городах-миллионниках выросло на 23% — до 1,78 тысячи. Лидером же по числу таких средств размещения считалась Москва: здесь было расположено 719 объектов, причем за два года их количество выросло почти на треть. Следом шел Санкт-Петербург, в котором зарегистрировано 379 хостелов. Замыкала тройку Казань — 106 подобных объектов.

Ожидание скорого запрета размещения гостиниц в жилых помещениях способствовало росту числа владельцев хостелов, желающих продать бизнес.

Кстати, посуточная аренда в конце года также широко обсуждалась в медиа-пространстве. Некоторые СМИ написали о постановлении правительства России, по которому в стране больше невозможно сдавать жилье внаем на короткий период. Однако эксперты и представители властей пояснили, что это всего лишь неверное толкование постановления, которое направлено исключительно на применение правил пользования жилыми помещениями, а не на ограничение прав граждан на аренду квартир.

Льготы Дальнему Востоку

В начале сентября президент России Владимир Путин заявил о запуске на Дальнем Востоке специальной ипотечной программы для молодых семей со ставкой 2% годовых. Программа, рассчитанная на пять лет, распространяется на первичный рынок и индивидуальное жилье, в рамках ее молодые семьи и получатели участков по программе «Дальневосточный гектар» могут взять до 6 миллионов рублей на срок до 20 лет.

Программа вызвала бурное обсуждение и в основном положительные отклики. Общее мнение выразил глава Минвостокразвития Александр Козлов, назвав решение «прорывным».

По словам генерального директора Агентства по развитию человеческого капитала на Дальнем Востоке Сергея Ховрата, на реализацию программы правительством России будут направлены около 14,7 миллиарда рублей, а общая сумма кредитов составит до 450 миллиардов рублей. Если отталкиваться от средней стоимости жилья в Дальневосточном федеральном округе, то в программе сможет принять участие около 140 тысяч семей.

Первым застройщиком, с кем достигли договоренностей, стала группа ПИК. Как сообщала газета «Ведомости», ПИК обсуждал с властями строительство жилья в отдельных городах региона общей площадью от 300 до 500 тысяч квадратных метров. Позже глава группы Сергей Гордеев прокомментировал, что компания рассматривает различные варианты работы в регионе, в том числе fee-девелопмент, генподряды и предоставление франшизы, и изучает площадки во Владивостоке, на Сахалине и Камчатке.

Козлов также сообщил, что для снижения себестоимости строительства жилья в регионе готовится ряд мер, направленных в числе прочего на упрощение получения застройщиками земельных участков и их обеспечения инженерной инфраструктурой.

Некоторые эксперты полагают, что программа увеличит емкость рынка девелопмента в регионе на 5−7%. А если учесть, что в регионе разворачиваются масштабные работы после летних паводков, Фонд ЖКХ выделяет 30 миллиардов на расселение аварийного жилья и до 2024 года предстоит реконструировать 40 аэропортов, можно смело констатировать, что в ближайшие годы Дальний Восток станет одним из центров строительной активности в стране.

Первые диаметры

В этом году транспортная система московского региона пополнилась еще одним видом транспорта — Московскими центральными диаметрами. Несмотря на название, диаметры предназначены не только — а возможно, и не столько — для москвичей, но и для жителей Подмосковья. Это совместный проект Минтранса, РЖД, властей Москвы и Подмосковья, предполагающий реконструкцию сквозных железнодорожных линий в столице и Московской области и организации на них диаметральных маршрутов пригородных электропоездов. Всего к 2025 году планируется создать пять линий, связывающие подмосковные города беспересадочным железнодорожным сообщением через Москву.

В ноябре открылось движение по двум первым диаметрам — МЦД-1 «Одинцово-Лобня» и МЦД-2 «Нахабино-Подольск». Одним из первых пассажиров МЦД-1 стал президент Владимир Путин. Он проехал на поезде от Белорусской вокзала до станции «Фили» и обратно. Мэр Москвы Сергей Собянин подарил почетному пассажиру именную карту «Тройка».

По данным представителей риелторских компаний, в преддверие запуска цены на жилье вблизи диаметров повысились в среднем на 10−14%, при этом в отдельных локациях квадратный метр вырос в цене на 40%.

Бум коворкингов

Если говорить о наиболее заметных событиях и тенденциях в коммерческой недвижимости, то в этом сегменте 2019 год можно по праву назвать годом коворкингов. Спрос на так называемые гибкие офисы заметно вырос и, что важно, значительный интерес к ним стали проявлять крупные респектабельные игроки.

Например, в августе стало известно, что Росбанк договорился с сетью коворкингов SOK, который принадлежит миллиардеру Игорю Рыбакову, об аренде 210 рабочих мест площадью 1,5 тысячи метров в башне «Федерация». В начале года «Яндекс. Маркет» арендовал 3,9 тысячи «квадратов» на 600 мест в коворкинге Workki на Зубовском бульваре в Москве примерно за 180 миллионов рублей в год. Тогда эту сделку называли крупнейшей за всю историю российского рынка коворкингов. Однако в октябре прошла сделка покрупнее — головная структура группы «Тинькофф» — TCS Group Holding арендовала у той же SOK 1039 мест площадью 7 тысяч квадратных метров в московском офисном комплексе «ВТБ Арена парк».

Примечательно, что и «Тинькофф», и Росбанку коворкинги нужны для того, чтобы разместить сотрудников, пока решается вопрос со штаб-квартирами групп. «Это хороший вариант не остаться на улице для тех подразделений, у кого заканчивается договор аренды на нынешний офис. Такой своеобразный “мостик” для переезда», — комментировала старший директор отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова. Она также отмечала, что этот формат особенно актуален для компаний, которые быстро растут и набирают много новых сотрудников, а также для компаний, где практикуется работа проектных команд.

Так, Capital Group запланировала открыть в Москве более 20 тысяч квадратных метров коворкингов под брендом Business Club, часть в комплексе «Око» в «Москва-Сити», часть — в ЖК «Лица» на Ходынском поле. Инвестировать в коворкинги настроен также владелец ПИК Сергей Гордеев, посредством созданной в прошлом году компании «Ко:маркет». Строительно-промышленная группа «Ташир» также решила открыть в «Москва-Сити» коворкинг-центр площадью около 5 тысяч квадратных метров. Вероятно, у «Ташира» есть все шансы стать заметным игроком этого рынка, учитывая, что сеть коворкингов Deworkacy, компания-владелец которой на 51% принадлежит его структуре, планирует расширить свой портфель почти до 16 тысяч квадратных метров за счет новых 4 тысяч «квадратов» в Центре развития цифровых технологий Digital October.

Коворкинги могут появиться даже на ВДНХ. Как сообщал столичный департамент по конкурентной политике, в ходе капитального ремонта павильона № 265 «Ветеринарная поликлиника» его помещения будут приспособлены именно под данный формат.

В Москве, в которой, естественно, тренд выражен наиболее ярко, на конец года, по данным Becar, насчитывалось около 180 площадок общей площадью порядка 150 тысяч квадратных метров, что составляет 1% от совокупного предложения качественных офисных площадей.

Кстати, крупная американская сеть коворкингов WeWork, арендовавшая 8,5 тысяч квадратных метров в московском комплексе Imperial Plaza на Краснопрудной улице, после трех лет убытков решила отложить запланированное на 2019 год IPO на неопределенный срок. Компания намеревалась привлечь около 1 миллиарда долларов. В начале года оценка WeWork составляла 47 миллиардов долларов, но из-за скептицизма инвесторов в сентябре оценочная стоимость компании упала до 10 миллиардов долларов. Главными причинами провала стало настороженное отношение инвесторов к излишне экстравагантному владельцу компании Адаму Нейману и конфликты интересов, связанные с его личным бизнесом.

В целом же офисный рынок столицы в этом году отметился рекордным вводом нового предложения. По итогам года в столице должно быть введено 418 тысяч квадратных метров офисов класса А и В, что в 3,3 раза больше, чем в 2018 году, подсчитали в Knight Frank. При этом объём чистого поглощения, по данным компании, достигнет 675 тысяч «квадратов» — на 11% больше по сравнению с прошлым годом. Несмотря на увеличение ввода, рынок по-прежнему испытывает дефицит, который, по прогнозам экспертов, сохранится до 2022 года.