Как купить жилье в Москве - «Статьи о недвижимости»

Обычные граждане покупают недвижимость раз или два в жизни, потому этот процесс для каждого является трудоемким, и подойти к нему необходимо во всеоружии. О том, как приобрести квартиру в Москве и не прогадать, рассказали эксперты компаний – победителей премии «Рекорды Рынка Недвижимости».

На чем можно сэкономить, а на чем нельзя

Эксперты сошлись во мнении, что ни в коем случае нельзя экономить на репутации застройщика и транспортной доступности. При этом можно поступиться площадью, видом из окна, этажом, количеством квартир на лестничной клетке и в доме в целом, архитектурой. Однако придется принять решение, от каких параметров вы заранее готовы отказаться, а что является принципиальным вопросом.

В любом случае не стоит сразу же бросаться на самое дешевое предложение рынка. Первоначально следует оценить, что предлагается в похожих проектах при сопоставимых параметрах по классу и строительной готовности.

Директор департамента продаж «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова отметила, что сегодня при выборе недвижимости для жизни и инвестиций в первую очередь стоит обращать внимание на репутацию застройщика, его опыт работы на московском рынке и портфель реализованных объектов. Ведь профессионально исполненный и продуманный в деталях девелоперский проект всегда будет востребован. Крупные и надежные компании, серьезно инвестирующие в репутацию, выдерживают максимальную планку качества, совершенствуют продукт и клиентский сервис, используют новые технологии и материалы.

Директор по маркетингу ГК «Инград» Анна Соколова подчеркнула, что ни в коем случае нельзя обходить стороной надежность застройщика. «Часто неизвестные застройщики предлагают цены ощутимо ниже своих конкурентов, однако в данном случае это сомнительная экономия, которая впоследствии может обернуться потерянными средствами. Также обязательно стоит изучить документацию и лично побывать на стройке, убедившись в качестве строительства – на этом экономить нельзя категорически», – подчеркнула эксперт.

По ее словам, экономия возможна и на «невидовых» квартирах, у которых, к примеру, окна выходят на дорогу или на промзону. Обычно в таком случае застройщик устанавливает цены ощутимо ниже.

Эксперт отметила, что сберечь средства покупателя может выбор не классической, а европланировки – площадь квартиры при этом будет меньше, но у покупателя появится возможность зонировать квартиру по своему вкусу и необходимости.

Коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон» Василий Фетисов считает, что транспортная доступность, качественные характеристики проекта и доступность инфраструктуры напрямую повлияют на качество жизни в купленном жилье. Мало того, эти факторы будут оказывать самое заметное влияние на последующее формирование стоимости квартиры на вторичном рынке.

«Чтобы сэкономить, но приобрести качественное и ликвидное жилье, стоит обратить внимание на районы, в которых только начинается активное развитие. В проекте планировки территории (ППТ) можно увидеть перспективные станции метро и транспортные связи, проекты реновации промзон и строительства различных инфраструктурных объектов», – рассказал Фетисов.

Как отметила гендиректор «РГ–Девелопмент» Татьяна Тихонова, при покупке квартиры можно сэкономить, если не покупать лишние метры бесполезной площади, однако на локации проекта лучше не скупиться.

«Отсутствие развитой сети дорог и общественного транспорта впоследствии обойдется вам дороже: и потраченным временем, и дополнительными расходами на дорогу. А еще следует внимательно отнестись к экологии района, не стоит экономить на здоровье. Наш лайфхак: вкладывая в квартиру, вы вкладываете в свое будущее», – добавила она.

Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова уверена, что сэкономить можно за счет более высоких рисков, покупая квартиру на начальном цикле строительства. Эксперт подчеркнула, что спрос на квартиры на нулевом цикле строительства крайне высок: за три года спрос на такие предложения в Москве вырос в 4 раза, доля сделок с такими квартирами достигла 25%, а объем предложения составляет порядка 3,3 тыс. лотов.

Первый заместитель генерального директора Концерна «КРОСТ» Марина Любельская подчеркнула, что наиболее бюджетные квартиры имеют маленький метраж. Найти такое жилье сегодня достаточно легко в новостройках на начальных стадиях строительства и расположенных на окраинах столицы и за МКАД. При этом малогабаритная квартира – не всегда маленькая. Площадь квартир уменьшается за счет изменения малофункциональных зон – коридоров и холлов, в то время как жилые пространства и места общего пользования (спальные комнаты и кухня) – остаются в тех же объемах.

Апартаменты, их плюсы и минусы

Апартаментами называется нежилая недвижимость, которая приобрела в последнее время популярность наравне с традиционными квартирами. В апартаментах не работают нормы, которые есть в жилой недвижимости. По соседству с вами может оказаться хостел, либо бизнес внизу дома, например, кафе или ателье. Подобное соседство вполне может приносить дискомфорт, с которым сложно смириться.

Главным плюсом апартаментов является цена. Они могут быть дешевле квартиры в этом же районе на 20-30%. Это серьезная разница, однако в апартаментах, как правило, выше коммунальные платежи и налог. Кроме того, в них на постоянной основе нельзя зарегистрироваться, только – оформить временную регистрацию.

Также среди плюсов апартаментов – возможность получить интересные форматы. В подобном жилье могут быть скошенные окна, они могут быть двухуровневыми с абсолютно любой планировкой. Можно передвигать и переделывать что и куда угодно, никаких ограничений, огромные возможности для дизайнерских решений.

В основном апартаменты дешевле, так как застройщику легче получить разрешение на строительство такого вида жилья. Там не нужно соблюдать жилищные нормы, вокруг не нужно строить социальную среду – детские площадки, школы, поликлиники. Однако в Москве есть интересные форматы апартаментов. Все нужно рассматривать на месте и детально.

Как отметила директор департамента продаж «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова, оптимальной с точки зрения проживания и последующей продажи можно назвать квартиру или апартаменты площадью 40-70 кв. метров со свободной планировкой.

По словам председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, если не принципиально наличие московской регистрации, можно сэкономить, приобретая апартаменты вместо квартиры. При таком выборе свести риски к нулю можно, рассматривая только апартаменты в сданных комплексах.

Цены на недвижимость по округам Москвы

Москва разделена на 12 админокругов, но Зеленоградский, Троицкий и Новомосковский скорее сравнивают с ближайшими населенными пунктами, такими как Химки, Путилково, Мытищи, Пушкино, Балашиха. Оставшиеся 9 основных округов по престижности проживания, а также по средней стоимости квадратного метра недвижимости можно распределить в небольшом рейтинге от самого дорогого до самого доступного жилья. Начинают традиционно с самого дорогого – Центрального округа Москвы, где в среднем кв. м жилья стоит 300 тысяч рублей. Далее идут: Юго-Западный (более 200 тыс. рублей за кв. м), Западный (около 190 тыс. рублей за кв. м), Северо-Западный (180 тыс. рублей за кв. м), Северный (172 тыс. рублей за кв. м), Восточный (162 тыс. руб. за кв. м), Северо-Восточный (154 тыс. рублей за кв. м), Южный (150-151 тыс. рублей за кв. м) и Юго-Восточный округа (140 тыс. рублей за кв. м).

По словам заместителя гендиректора по маркетингу и рекламе ЗАО «Башня Федерация» Анастасии Суханцевой, район проживания, безусловно, влияет на бюджет покупки: на более престижных направлениях запада и юго-запада столицы квартиры стоят дороже, чем, скажем, на севере и юге, и тем более на востоке. «В любом случае, транспортная доступность, как и локация, во многом определяет стоимость недвижимости, но не ограничивается ими: понятие ликвидности учитывает целый комплекс характеристик, включая качество строительства, ориентацию квартиры по сторонам света, экологию и окружение, инфраструктуру», – уточнила она.

В каждом из округов есть более дорогие и более дешевые районы, потому, зная свой бюджет, можно попытаться купить экономвариант в хорошем районе или, наоборот, выбрать более качественную недвижимость в менее удобном районе.

Коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон» Василий Фетисов подчеркнул, что сегодня жители некоторых районов внутри МКАД не имеют быстрого доступа к метро, и по стоимости жилья эти районы уступают районам, расположенным за МКАД, но рядом со станциями метро. «Бирюлево из-за низкой транспортной доступности стабильно занимает предпоследнюю строчку в рейтинге районов по цене квадратного метра, обходя только Зеленоград и уступая другим районам, расположенным за МКАД (Бутово, Солнцево, Новокосино, Некрасовка, Митино и т.д.)», – рассказал эксперт.

Можно рассматривать самые бюджетные районы каждого округа, чтобы понимать, какие у них достоинства и недостатки. Так, самое бюджетное направление Юго-Западного округа – Южное и Северное Бутово. В Южном Бутове с 90-х годов активно проводится застройка, которая продолжается и на данный момент. Именно потому из 448 домов, построенных в этом районе, 435 возведены после 1991 года. Цены на квадратный метр в Южном Бутове составляют в среднем 127 тыс. рублей.

В Западном округе по цене выделяются два района – Можайский и Очаково-Матвеевское. В первом нет станции метрополитена, мало того, там также отсутствуют троллейбусы и трамваи. Большая часть района – промзоны, нет парков, что снижает привлекательность этой местности.

По словам председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, в старой Москве дешевизна квартиры обычно объясняется еще и очень небольшой площадью. «Если покупатель готов на бытовые неудобства ради существенной экономии, то это выход», – уточнила она.

В Северо-Западном округе наиболее бюджетным направлением является район Митино, а также Южное и Северное Тушино. В Митине много современного жилья, а в Тушине, наоборот, много старых домов, однако это не сталинки, а хрущевки. Митино находится за МКАД, однако туда идет синяя ветка Арбатско-Покровской линии метро. В вопросе транспортной доступности Южное или Северное Тушино лучше Митина. Средняя цена кв. м жилья в Митине на данный момент колеблется в пределах 140 тысяч рублей.

В Северном округе выделяется Хорошевский район, который очень удобен по транспортной инфраструктуре. Здесь есть несколько станций метрополитена, удобно перемещаться и на собственном автомобиле. Недвижимость в этом районе разнообразная, можно купить сталинку с ценой 190-200 тысяч рублей за кв. м, есть и хороший бизнес-класс, и даже частный сектор – поселок «Сокол». Также вполне пригоден для жизни район Тимирязевский, цены на недвижимость в нем умеренные, хотя район и находится близко к Центральному округу. В Тимирязевском районе средняя цена за кв. метр – 177 тысяч рублей.

Бюджетные районы Восточного округа – Перово и Новогиреево. Покупая здесь недвижимость, следует помнить, что именно в этом округе власти Москвы намерены пустить под реновацию более 1000 домов. Также один из недорогих районов этого округа – Вешняки, который расположен близко к МКАД. В этом районе отсутствует доступность к станции метро.

Наименьшие цены в Северо-Восточном округе можно увидеть в Ярославском районе. Сам район расположен в большой удаленности от метро и рядом с железнодорожной станцией. Кроме того, в данном районе есть проблемы с транспортной доступностью. В других районах округа цены также не высокие. Так, в Отрадном средняя цена за кв. м жилья – 142 тыс. руб., а в Южном Медведкове – 150 тыс. руб.

В Южном админокруге расположены районы, которые являются самыми дешевыми по стоимости недвижимости в целом по Москве – это Восточное и Западное Бирюлево. Там расположено много предприятий, цехов и складов, нет парков и метро. Если бюджет на покупку квартиры ограничен, то недвижимость в этих районах спасет ситуацию. Квадратный метр жилья в Бирюлеве стоит около 115 тысяч рублей.

Вместе с тем, в последнее время в округе стали популярными районы Южное, Центральное и Северное Чертаново. Там ведется застройка и цены стартуют от 160 тысяч рублей. В данных районах достаточное количество хорошего жилья, множество новостроек, которые расположены возле Битцевского леса.

Юго-Восточный округ Москвы считается самым неблагоприятным с точки зрения экологии, так как со времен СССР здесь были расположены вредные производства. Однако в наше время ситуация меняется: заводы выносят за пределы округа. По ценам на недвижимость этот округ является самым дешевым. Здесь популярностью пользуются район Люблино и Марьино, в особенности то жилье, которое возле станций метро «Волжская», «Люблино», «Братиславская» и «Марьино».

Зеленоград и Новая Москва

За счет новых, присоединенных к Москве в 2012 году территорий, расширился и рынок предлагаемой по умеренным ценам недвижимости. Как отметила председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, традиционно стоимость жилья уменьшается, чем дальше от центра. Она уточнила, что более доступные цены на жилье в ВАО, ЮВАО, ЮАО, а самые дешевые варианты можно отыскать в новостройках, расположенных на столичных территориях за МКАД – в Зеленограде, Некрасовке и Новой Москве (Троицкий округ).

«При этом Зеленоград отличается более хорошей экологией, однако транспортная доступность лучше в Некрасовке и Новой Москве – за счет открытия метро», – добавила эксперт.

В свою очередь, директор по маркетингу ГК «Инград» Анна Соколова рассказала, что по итогам 2 квартала 2019 года наиболее доступным округом является ЮВАО: здесь приобрести однокомнатную квартиру можно в среднем за 6,7 млн руб. Однако в этом округе есть серьезные проблемы с загруженностью как наземных магистралей, так и линии метро.

«Также в качестве интересной с точки зрения цены покупки квартиры стоит рассмотреть Новую Москву – этот район предлагает покупателям московскую прописку, быстрыми темпами идет развитие транспортной инфраструктуры, но при этом цены на недвижимость здесь ощутимо ниже московских. Если бюджет совсем невелик, можно обратить внимание на ближайшее Подмосковье: Люберцы, Мытищи, Химки, Одинцово и т.д. Зачастую по уровню инфраструктуры они не уступают удаленным московским районам, а цены на жилье там серьезно ниже», – подчеркнула Соколова.

Акции и скидки

Все застройщики периодически проводят акции и делают скидки на квадратные метры недвижимости, так что всегда можно воспользоваться подобными предложениями. Акции традиционно приурочены к праздникам. Однако в этом вопросе всегда следует помнить, что самый вкусный сыр в мышеловке. Если вы понимаете, что предложение застройщика слишком «сладкое», к нему необходимо отнестись со здоровым скепсисом, и все досконально проверить.

Как рассказала заместитель генерального директора по маркетингу и рекламе ЗАО «Башня Федерация» Анастасия Суханцева, скидки – хороший вариант для разумной экономии, который позволяет на некоторых лотах сократить бюджет до 10-15%.

«Как правило, сезонные акции приурочены всевозможным праздникам – наибольшее количество дисконтов предлагается накануне Нового года и 8 Марта. Выгодные предложения зачастую встречаются и летом, когда на рынке недвижимости традиционное затишье», – уточнила она.

В свою очередь, коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон» Василий Фетисов подчеркнул, что размер стандартной скидки, как правило, не превышает 2-3%, однако во время специальных акций и мероприятии, например, «Black Friday» или выставок недвижимости скидки вырастают в среднем до 10%.

«Также следует помнить, что на старте продаж застройщики предлагают максимально привлекательные цены, чтобы подогреть интерес к проекту. Далее, по мере роста объема продаж, спрос корректируется положительной ценовой динамикой», – добавил эксперт.

Как уточнила первый заместитель генерального директора Концерна «КРОСТ» Марина Любельская, в основном дополнительные скидки компании предлагают в двадцатых числах месяца.

О скидках рассказала и директор по маркетингу ГК «Инград» Анна Соколова. Она отметила, что перед покупкой квартиры стоит начать мониторить сайты застройщиков – почти каждый месяц, особенно летом, в каждом проекте выводится в продажу небольшой пул квартир с хорошей скидкой.

«Дополнительно застройщики всегда предлагают акции, стимулирующие покупку («Приведи друга», «Бонус за быстрое принятие решения»). В любом случае, даже если на сайте застройщика не указано, что в проекте предусмотрены скидки, стоит поговорить с менеджером по продажам об их предоставлении – возможно, даже рассказать ему, что в ЖК-конкуренте, была предложена цена ниже, обычно это мотивирует менеджеров согласовывать дополнительные скидки. Также сейчас у каждого застройщика существует программа лояльности, которая может помочь сэкономить 1-2 % при покупке, для этого нужно поискать среди знакомых или в интернете на форумах людей, готовых поделиться своей скидочной картой», – поведала Соколова.

По мнению гендиректора «РГ–Девелопмент» Татьяны Тихоновой, наиболее выгодное время для приобретения недвижимости – это период праздников в январе и мае. «Компании делают скидки на квартиры, чтобы повысить покупательский спрос. Но не стоит откладывать приобретение жилья на этот период, ожидая каких-либо грандиозных распродаж. Стоимость квартир в новостройках растет в соответствии с этапом строительства, и пока покупатель ждет выгодных новогодних акций, стоимость жилья может повыситься», – сказала эксперт.

Выбирая квартиру для приобретения, всегда можно обратиться к различным рейтингам и конкурсам, где, как правило, представлены все наиболее актуальные и интересные предложения на рынке. Так, на соискание премии «Рекорды Рынка Недвижимости» ежегодно номинируется более 200 объектов, а победителями становятся лучшие участники, выбранные авторитетным жюри, посредством онлайн-голосования на сайте, а также профессиональными участниками рынка недвижимости.