Почему в России перестали строить торговые центры - «Статьи о недвижимости»

В России стали строить меньше торговых центров. Как отмечается в исследовании компании Cushman & Wakefield, в прошлом году в нашей стране было введено всего 483 тыс. кв. м новых торговых площадей (из них 435 тыс. кв. м в формате торгового центра). Это самым низкий показатель за последние 15 лет.

Опрошенные «Газетой.Ru» компании в сфере недвижимости подтверждают эту тенденцию. По словам Оксаны Копыловой, руководителя направления аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL, в 2018 году в России действительно был зафиксирован рекордно низкий ввод торговых центров.

И это при том, что по расчетам девелоперов в России можно было бы построить гораздо больше ТЦ.

В развитых странах средний показатель для региональных городов-миллионников соответствует примерно уровню 387 кв. м на 1 тыс. жителей. В то время как в российских городах с населением более 1 млн человек он значительно ниже: например, в Перми всего 135 кв. м торговых площадей на 1 тыс. жителей, в Омске — 273 кв. м, Новосибирске — 283 кв. м.

К тому же новые торговые центры стали строить меньшей площадью, чем раньше, замечает Копылова.

По подсчетам JLL, в среднем на новый торговый центр приходится всего 30 тыс. кв. м.

Такую тенденцию в компаниях объясняют целым рядом факторов. В частности, из-за экономической ситуации в 2014—2016 гг. девелоперы отложили возведение многих проектов, которые изначально хотели построить к 2017−2018 гг.

Другая причина — так называемая зрелость рынка.

«За последние 10 лет рынок торговых помещений России “набрал вес”, стал достаточно конкурентным», — поясняет Татьяна Дивина, заместитель руководителя департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield.

Так, из России уже ушли австрийская компания Immofinanz, немецкий Heitman. Кроме того, финская Stockman продала последний российский актив, Atrium European Real Estate ищет покупателя на семь торговых центров.

«На российский рынок особенное влияние оказывают трансформация потребительского поведения и снижение платежеспособности населения, а также общее состояние экономики страны», — говорит Евгения Хакбердиева.

За последние пять лет реальные доходы граждан (средние доходы, скорректированные на инфляцию и за вычетом обязательных платежей — «Газета.Ru») стабильно падали, а безработица, хотя и находится в пределах нормы, скорее всего, носит «скрытый характер», соглашается партнер компании «Вальтер Констракшн» Вадим Тедеев.

Так, по официальным данным Росстата, безработица составляет в среднем по стране всего 4,8%, но многие эксперты отмечают, что большая часть россиян просто не доходит до службы занятости и не видит смысла регистрироваться на биржах труда, так что реальная картина неизвестна.

Это произошло благодаря тому, что Росстат стал учитывать сезонные заработки россиян, арендные платежи и нестабильные источники доходов.

Однако эксперты уверены, что ни прежняя, ни новая методика реальной картины не дает, а снижение покупательной способности россиян очевидно по спаду потребительской активности — это заметно по падению розничного оборота.

«Из-за снижения реальных доходов россиян арендаторы площадей в ТЦ чувствуют себя не слишком уверенно, а значит требуют скидок и ведут себя более избирательно в выборе локации, так что торговым центрам сложнее сохранять рентабельность», — говорит Вадим Тедеев.

«В 2019 году мы ожидаем восстановления девелоперской активности. На этот год в России заявлено более 1,3 млн кв. м новых торговых центров, из которых более 40% анонсировано в городах с населением менее миллиона человек. В столице в 2019 году ожидается 315 тыс. кв. м, что составляет 23% от общего объема ввода», — отмечают в компании JLL.

Однако данные о доходах россиян не позволяют испытывать слишком радужные надежды.

Недавно Росстат подвел итоги за первый квартал 2019 года по новой методике. Выяснилось, что реальные располагаемые денежные доходы россиян снизились на 2,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Большинство опрошенных ранее «Газетой.Ru» экспертов не сомневаются, что по итогам 2019 года реальные доходы россиян уйдут в минус, а значит, упадет и покупательская активность населения.