Сердце Испании: что купить в Барселоне по цене московской «двушки» - «Статьи о недвижимости»

В конце прошлого года Каталония не сходила с полос газет, а новости о ней заполняли эфиры телеканалов по всему миру. Все обсуждали референдум и задавались главным вопросом — удастся ли каталонцам добиться независимости.

Безусловно, это далеко не главный повод говорить об этом испанском регионе. Успешный и сильный экономически, богатый культурно, он давно стал местом притяжения туристов, многие из которых считают Барселону столицей Испании. Кроме этого, каталонский рынок недвижимости — один из самых динамичных в стране. Квадратные метры здесь на вес золота и пользуются высоким спросом у иностранного покупателя.

Некоторые исследователи пророчат Барселоне ценники Парижа. И стоит отметить, что на это есть основание — цены здесь растут и достигают 5−10 тыс. евро за кв. м. А вот с бюджетом московской двушки сюда лучше не ехать — слишком скромная сумма.

Цены бьют рекорд, земля в дефиците

Каталония является одним из самых успешных и богатых регионов Испании, а местный рынок недвижимости сегодня на коне — цены и спрос на квадраты постоянно растут.

«В 2017 году недвижимость в Каталонии подорожала без малого на 10%. Это второй показатель в стране после Мадрида (+12.35%), на третьем месте по динамике роста в прошлом году находятся Балеарские острова (+9.07%)», — рассказывает директор агентства испанской недвижимости Estate Spain Сергей Синюгин.

Согласно местным СМИ, пока Каталония еще не достигла подъема в 11% докризисного 2007 года, но этот показатель уже на подходе к рекордному.

Главным образом, цены вверх толкает спрос. По данным компании Anticipa и Автономного Университета Барселоны, количество продаж недвижимости в Каталонии выросло на 10,8% и превысило отметку в 82 тыс. лотов.

В 2016 году рынок испанского жилья «вышел в плюс» впервые после кризиса 2008 года, а в 2017 году начался активный рост продаж — почти полмиллиона домов и квартир за 12 месяцев, отмечает Сергей Синюгин. К тому же, Испания сейчас переживает ипотечный бум — в прошлом году в стране выдали 240 тысяч кредитов под покупку или строительство недвижимости, средняя сумма займа составляет 125 тыс. евро. (8, 75 млн рублей).

Также на повышение цен влияет дефицит земли в регионе — свободных участков под застройку практически не осталось.

По ее словам, люди скупают жилье еще в строящихся домах. Обычно к моменту, когда дом построен, остается пара квартир.

Из-за нехватки земли в Каталонии нет бурного строительства, как в других областях. «Практически все подходящие места уже заняты, а земля поделена между крупнейшими строительными холдингами. Грубо говоря, просто так выйти в поле и начать строить дом в Каталонии не получится», — говорит директор агентства испанской недвижимости Estate Spain.

При этом спрос на новостройки настолько высокий, что девелоперы делают все возможное, чтобы выкроить себе новый участок земли под застройку, добавляет он.

Иностранцы скупают недвижимость и землю

Каталония всегда была местом притяжения иностранного покупателя. Это легко объяснить: недвижимость в регионе — хорошая инвестиция за счет роста цен и арендной доходности. Плюс каталонское жилье очень ликвидно — его легко перепродать с наценкой.

Доля иностранцев на рынке недвижимости Каталонии остается стабильно высокой. Так, в 2017 году в Жироне (автономное сообщество Каталония делится на три провинции) зарубежные покупатели приобрели 32,12% всего проданного жилья, в Барселоне — 12.80%, в Таррагоне — 19,46%, рассказывает Сергей Синюгин.

«В Каталонии клиенты интересуются как коммерческими объектами, такими как помещения с долгосрочным арендатором и апартаменты с туристической лицензией для сдачи в аренду, так и апартаментами и виллами для сезонного проживания с перспективой переезда на ПМЖ. Интерес обусловлен наличием международных школ и программой получения ВНЖ», — говорит консультант департамента зарубежной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Никитина.

Есть районы, где недвижимость покупают исключительно иностранцы, есть — где, наоборот, местные жители, рассказывает Марина Костина.

Самые активные покупатели на рынке недвижимости — западные европейцы. «В Каталонии, в частности, в Барселоне, среди иностранного инвестора в лидеры всегда выходят французы, бельгийцы, немцы и итальянцы. Англичане не столь значительно влияют на рынок», — отмечает эксперт Damlex Realty.

Что касается россиян, они, по ее словам, до кризиса были в тройке лидеров, но по итогам прошлого года заняли восьмое место. Среди причин — экономический кризис в РФ, падение рубля.

Сергей Синюгин отмечает, что в последнее время иностранные покупатели проявляют повышенный интерес к земле.

«Сегодня около 30% всех договоров купли-продажи приходится именно на земельные участки. Приведём пример: в 10 минутах езды от центрального пляжа курорта Ллорет-де-Мар есть несколько урбанизаций. Они расположены в экологически чистой зоне — на холмах и в окружении леса. Так вот, участок земли под строительство там можно купить за 30−70 тысяч евро, что достаточно выгодно», — говорит эксперт.

Цены на вторичке зачастую неоправданно высокие, так что всё больше людей пытаются сами строить дома, объясняет он. Если удалось получить землю по оптимальной цене, строительство дома средних размеров обойдется примерно в 250 тыс. евро (17,5 млн. рублей). В Барселоне за эти же деньги можно купить двушку в хорошем районе.

Более опытные покупатели ищут варианты не на первой линии моря, а в 10−20 минутах езды на машине. Добираться намного дольше, зато цена меньше.

Высокая ликвидность и политические риски

Покупка недвижимости в Каталонии действительно является хорошей инвестицией, считают эксперты. Каталония самый богатый и успешный регион Испании, поэтому недвижимость здесь будет всегда в цене. В пользу покупки говорят удачное расположение, близость к морю, архитектурные и культурные памятники, наличие международных школ. А главное, у «бетонного золота» есть потенциал цен к росту.

«Из-за высокого спроса здесь дорожают как новостройки, так и вторичное жилье (исключение — ветхое жилье). Барселона — один из самых популярных городов планеты, за летний сезон 2017 года там побывало 35 миллионов туристов. Эта часть Испании всегда будет развиваться, всегда будет в тренде», — говорит директор агентства испанской недвижимости Estate Spain.

Поэтому можно зарабатывать на сдаче в аренду — в среднем она приносит 5−7% годовых. Например, в Барселоне спрос на аренду жилья высокий практически круглый год, что заставляет ставки также идти на повышение. Так, по данным La Vanguardia, в третьем квартале прошлого года средняя стоимость арендного жилья выросла на 9,4% до 904 евро в месяц.

Правда, сдавать жилье можно только долгосрочно. Для краткострочной аренды нужна специальная лицензия, поэтому многие сдают квартиры в управление компаниям. Также высок интерес инвесторов к коммерческой недвижимости.

«Испания, а особенно Барселона и города со стабильно высокими туристическими потоками, привлекают не только покупателей апартаментов и вилл, но и инвесторов, которые активно смотрят объекты для вложения капитала, начиная от автозаправочных станций и заканчивая отелями. Доходность по объектам в Барселоне от 5 до 10% входной порог от 1. 5 млн евро», — отмечает Никитина.

Некоторые компании в условиях неопределенности перенесли свои представительства в другие города. Например, Banco Sabadell, один из крупнейших банков страны, переехал в Аликанте. А инвестиции в офисную недвижимость, по данным Reuters, в Каталонии с октября до декабрь снизились на 84% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Что касается жилой недвижимости, здесь многие потенциальные покупатели отложили сделки. Продавцы в свою очередь пошли на снижение цен.

«Так что квалифицированные инвесторы могли воспользоваться ситуацией и купить жильё на 20%-30% дешевле реальной рыночной цены. Если выражаться метафорично, некоторым удалось выловить жемчуг в мутной воде», — говорит Сергей Синюгин.

С другой стороны, стало больше запросов на покупку жилья. «Сейчас ситуация вошла в привычное русло, клиенты вернулись на рынок», — отмечает Марина Костина.

С бюджетом московской двушки лучше выбрать регион подешевле

Что касается бюджета московской двушки (10 млн рублей), для Каталонии это достаточно скромный бюджет, говорят эксперты. Лучше с такой суммой рассматривать другие регионы, советуют они.

Сегодня средняя цена на квадрат жилья в Каталонии оценивается в 4285 евро (средняя по Испании — 1585 евро). Цена зависит от расположения — объекты в Барселоне и прибрежных курортах (Салоу, Таррагона, Бланес и проч.) стоят намного дороже аналогичных вариантов в глубине региона, рассказывает Сергей Синюгин.

В пригородах, например, в Бадалоне, можно найти жилье просторнее, но сдавать его будет сложнее и придется вложиться в ремонт.

Стоимость квадратного метра в центральном районе Эшампле составляет 5 тыс. евро и доходит до 10 тыс. евро. За 2−3 тыс. евро за кв. м. в центральных районах купить жилье невозможно, можно рассмотреть окраину и недвижимость не у моря. По данным Damlex Realty, квартира площадью 89 кв. м. в новом доме в районе Эшампле стоит 485 тыс. евро (порядка 34 млн. рублей).

Так, по данным Prian.ru, квартира в 15 минутах езды от центра Барселоны площадью 65 кв. м. будет стоить 140 тыс. евро (9,8 млн рублей). Если отъехать от Барселону на 40−50 км, можно найти трешку недалеко от моря за 126 тыс. евро (8,8 млн рублей).