Квартиры в России становятся доступнее, но меньше. Это нравится не всем - «Статьи о недвижимости»

Мерило благополучия

Шринкфляция (shrinkflation, по аналогии с инфляцией) подразумевает снижение количества товара в упаковке при сохранении или непропорционально малом снижении ценника. Таким образом продавцы скрывают рост реальной стоимости продуктов.

В России о существовании такого приема массовый потребитель узнал в январе текущего года, когда в магазинах внезапно обнаружились «девятки» яиц — упаковки с девятью яйцами — вместо традиционных десятков. В некоторых торговых точках, в том числе московских, также стали продавать упаковки с восемью яйцами. Кроме того, на прилавках появились пивные банки объемом 0,45 литра, упаковки круп в 900 граммов и пакеты молока в 0,95 литра.

Сокращать объемы продуктов производителей заставило падение доходов населения, а «девяток» яиц произвел настоящий фурор в социальных сетях и превратился в мем.

Эксперты российского рынка недвижимости между тем скромно отмечают — «девяток яиц» давно практикуют застройщики. И в этом нет ничего криминального.

Признак первый

«Недвижимость — дорогой и востребованный продукт в России, поэтому строительные компании, работающие в нашей стране, освоили приемы того, как, не повышая, а то и снижая цены, продавать квартиры одного формата, — отмечают в группе компаний “Метражи”. — Например, в начале 2000-х на наш рынок пришли квартиры евроформата, которые по своей сути являются олицетворением шринкфляции в недвижимости. С помощью такого маркетингового хода компании смогли оптимизировать площади квартир и продавать их покупателю как более выгодный продукт».

По подсчетам аналитиков, с 2016 года средняя площадь новых квартир, например, в Санкт-Петербурге сократилась почти на восемь квадратных метров — с 51-го до 43 «квадратов». При этом средний уровень цен на первичном рынке жилья не то что не уменьшился, а даже увеличился.

— Это эхо кризиса еще 2008 года. Благодаря такому предложению у покупателя, с одной стороны, возникает некая иллюзия, так как он приобретает не самую полноценную квартиру, а с другой стороны — он действительно становится владельцем отдельного жилья, о котором давно мечтал».

Не все, но некоторые квартиры с так называемой европланировкой тоже могут оказаться по сути малогабаритками, указывает Доброхотова. Так, некоторые застройщики позиционируют квартиру с кухней-гостиной и одной спальней как двухкомнатную, при этом и общая площадь ее будет невелика — кухня даже может быть больше спальни. По сути это «однушка» с просторной кухней, но покупатель ее приобретает как двухкомнатную. Либо в «евродвушке» действительно может быть две спальни и кухня-гостиная, но общая площадь в 56 квадратных метров возвращает к реальности — к классической площади советских двухкомнатных квартир.

«При этом нельзя сказать, что покупатель введен в заблуждение — он видит и метраж приобретаемой квартиры, и ее планировку до подписания договора, и цену, — подчеркивает эксперт. — Речь идет о том, что он готов заплатить определенную сумму и находит подходящий объект. Примерно то же происходит, когда заемщик соглашается на ипотеку, скажем, с ежемесячным платежом в 15 тысяч рублей. Это подходит покупателю, и для него это важнее, чем срок кредитования и конечная сумма переплаты по процентам, которая при сроке ипотеки 25−30 лет может превысить стоимость самой квартиры».

В «Метражах» уверены, что застройщики продолжат оптимизировать площади квартир, сохраняя или повышая средний уровень цен. «В связи с неблагоприятными факторами», — поясняют аналитики компании.

Обои — это вредно

Неблагоприятный фактор № 1 — это, по общему мнению, предстоящий переход на эскроу-счета. С 1 июля 2019-го вводится запрет на финансирование новостроек средствами дольщиков. «Принято решение о проектном финансировании. Здесь простая арифметика: была ноль стоимость ресурса, теперь застройщик должен получить кредит», — пояснял на исходе 2018-го вице-премьер Виталий Мутко. По его словам, стоимость кредита для застройщиков составляет порядка восьми процентов. «На кого их переложат? Конечно, на гражданина», — сказал чиновник.

Поэтому шринкфляция, похоже, — единственный способ сохранить платежеспособный спрос на жилье.

«Застройщики будут вынуждены снижать себестоимость, чтобы, как минимум, остаться в прежнем ценообразовании, к которому покупатель лоялен. Один из путей — наращивание доли панельного домостроения, сборного монолита и отказ от квартир с отделкой», — заявила Виктория Григорьева, генеральный директор «БЕСТ-Новострой», в ходе состоявшегося в начале февраля V Российского ипотечного конгресса.

Последнее — отказ от отделки — идет вразрез с покупательскими предпочтениями последних лет: по данным риелторов, в 2018-м с отделкой в Москве было реализовано более 50 процентов лотов в жилых комплексах массового сегмента. Покупатели начали привыкать к квартирам в формате «въезжай и живи», констатировали эксперты. Но цена важнее, считает Григорьева.

«Квартиры с отделкой долгое время оставались ключевой темой, и действительно за последние три года количество проектов, в которых предлагаются квартиры или апартаменты с полной отделкой или white box (предчистовая отделка — прим. “Ленты.ру”), увеличилось в 3,6 раза, — соглашается она. — Будет ли отделка ключевым фактором для покупателя сегодня, если ему придется оформлять ипотеку? Ответ очевиден: возрастет доля покупателей, которые будут выбирать квартиру без отделки, но дешевле, если это поможет сохранить ежемесячный платеж на комфортном уровне».

По прогнозу Григорьевой, предложение без отделки в обозримом будущем будет превышать число проектов с отделкой. «Как вариант, отделка может выполняться после ввода объекта, чтобы сокращать сроки строительства», — допускает она.

Тотальная оптимизация

Оба связаны с внедрением инновационных технологий. «В первом случае нужно настроить технологические процессы таким образом, чтобы скорость строительства увеличилась — застройщики будут быстрее возводить дома, и срок использования проектного финансирования будет сокращаться, что приведет к сокращению административных затрат. Во втором случае можно применять современные технологии в строительстве для уменьшения стоимости материалов», — поясняет эксперт. Все остальное — тот самый «девяток яиц».

Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова находит еще один способ оптимизации строительных расходов — это упрощение архитектурных концепций и решений. «Как вариант, это может быть переход с монолитного домостроения на улучшенную панель, которая обладает всеми необходимыми качественными параметрами», — добавляет она. В сознании человека, заставшего хотя бы несколько лет Советского Союза, сразу всплывает пресловутый указ о борьбе с архитектурными излишествами, принятый в 1955 году. Отчасти именно его принятие повлекло за собой появление первых «человейников» — огромных районов с рядами одинаковых многоквартирных домов. «В целом для рынка такой путь будет означать серьезный шаг назад, поскольку в последние три — пять лет качественные характеристики проектов, особенно в массовом сегменте, непрерывно улучшались», — указывает Наталья Шаталина, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки».

В «ИНТЕКО» на изменившиеся условия ведения деятельности предлагают реагировать повышением эффективности бизнес-процессов, в том числе за счет пересмотра внутренних структур компаний. «Чтобы исключить задвоение функций сотрудников и повысить эффективность своего кадрового потенциала», — уточняет вице-президент компании Евгений Семенов.

«Если говорить об оптимизации, которая идет со стороны застройщика, то он может оптимизировать решения за пределами квартиры — в общественных местах. К примеру, отказавшись от мусоропровода», — говорит директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. По его мнению, понятие «шринкфляция» на современном рынке новостроек не совсем уместно, так как начиная с 2008—2009 года застройщики живут в условиях «рынка покупателя».

Некоторые участники рынка вообще уверены: застройщики знали о грядущих изменениях законодательства и неизбежном повышении себестоимости строительства в будущем, поэтому они постепенно увеличивали цены в проектах, и в настоящее время им нет нужды прибегать к каким-либо маркетинговым хитростям.

«Снижение качества, уменьшение простора для жизни приведет только к падению интереса у людей. Они выросли в маленьких квартирах, потом сами пожили в таких же, теперь вряд ли согласятся повторять этот опыт», — предупреждает Владимир Городенкер, генеральный директор ГК «Атлас Девелопмент».

Для производителей яиц все не так критично: советские люди носили яйца домой в обычных прозрачных пакетах, каждую секунду боясь разбить одно или, не дай бог, два, — и это главное травмирующее воспоминание об этом продукте. Наличие упаковки, пусть и слегка «съежившейся», — уже счастье.