Затянуть пояса: на чем экономят арендаторы и владельцы офисов - «Статьи о недвижимости»

Для владельцев и арендаторов офисов вопрос экономии при создании рабочего пространства всегда упирается в выбор между стоимостью и качеством. Как можно оптимизировать бюджет нового строительства или преобразования офиса? Где стоит сэкономить, а где нельзя сокращать расходы? Пока международные финансовые организации отчитываются об ускорении темпов роста глобальной экономики, известный инвестор-миллиардер Джордж Сорос сообщил, что мы движемся к новому крупному финансовому кризису. Хотя российская экономика с 2014 года предпринимает попытки адаптироваться к шокам, глобальные негативные тренды могут затронуть бизнес в России и привести к замедлению темпов деловой активности. Это, в свою очередь, может повлечь за собой снижение и без того ограниченных бюджетов строительных проектов. С учетом прогнозов вопрос грамотной экономии на создании офисного пространства актуален как никогда. Хорошая новость в том, что существует несколько не всегда очевидных, но действенных способов сэкономить при реализации проекта, не поступаясь при этом качеством. pixabay.com/СС 0 Бюджет во главе проекта Бюджет — это забота не только менеджера проекта, но и каждого из участников процесса. Недостаточная оптимизация финансовых затрат может поставить под угрозу весь проект. Для брокера это будет означать срыв сделки, а для архитектора — невозможность воплотить в жизнь задуманную концепцию. Бюджет важен и для поставщиков, которым приходится подстраивать свое предложение под текущие тренды, чтобы пользоваться спросом у заказчиков. Под влиянием кризисных тенденций компании, специализирующиеся на строительстве офисов, приобрели хорошую экспертизу в работе с бюджетом. Оптимизации поддается любой проект — как на стадии проработки, так и в процессе строительства офиса, хотя уже и с заметно меньшей эффективностью. Экономия в плюс Есть три основных направления, в рамках которых можно оптимизировать бюджет нового строительства или реновации офисного пространства. Не все из них очевидны для заказчиков. Первая возможность для экономии — более детальная проработка технических решений на начальном этапе. Затраты на инженерные системы составляют до 70% в общем бюджете проекта. При этом «результаты» затрат не так очевидны для заказчика, в отличии от дизайна и отделки. Они не несут эстетической ценности — их нельзя оценить так же, как новый интерьер. В то же время в инженерной части проекта могут быть заложены неоптимальные решения, которые влекут за собой большие расходы на последующую эксплуатацию. Выявить их без тщательного профессионального анализа невозможно. При анализе технических решений на стадии проектирования стоит обращать внимание на все нюансы и искать возможность для оптимизации. Незначительные на первый взгляд пункты в совокупности могут серьезно влиять на бюджет строительства. Например, важно рассчитать оптимальную прокладку трасс инженерных систем и добиться их рационального расположения в здании — от того, где будет находиться серверная, будет зависеть, как много кабеля понадобится проложить и какие средства на это потратятся. Иногда всего одна небольшая деталь в проекте может сэкономить существенные средства. Например, в одном из проектов строительства офиса одного из крупнейших издательств (более 10 000 кв м), подрядчик, проанализировав особенности здания, смог оптимизировать бюджет за счет воздуховодов. Было принято решение заменить прямоугольные воздуховоды на круглые. Площадь поверхности круглого воздуховода меньше, чем прямоугольного, на 15−40%. Соответственно, их применение позволяет снизить расход жести, изоляции, крепежа и других материалов на те же 15−40%. Таким образом, с помощью одного простого решения подрядчику удалось оптимизировать смету заказчика на сумму около 2 млн рублей. Еще один пример того, как можно повлиять на бюджет за счет детальной проработки проекта в части инженерных систем — исключение избыточных мощностей. Например, в тендере на строительство офиса Herbalife при анализе инженерии были обнаружены избыточные требования к вентиляции, заложенные на стадии проектирования офиса, — на здании были установлены проветриваемые фасады. У немецкого производителя была запрошена техническая документация, и проведены перерасчеты. В итоге выяснилось, что в здании был применен завышенный коэффициент воздухообмена, и использование дополнительной вентиляционной машины, которого требовал изначальный расчет, было излишним. Экономное использование Второй эффективный аспект для экономии — разумное использование существующих инженерных систем и материалов, если речь идет о реконструкции офиса. В ходе тщательного анализа можно выяснить, что далеко не всегда необходимо начинать работу с инженерией «с нуля»: профессиональный взгляд определит, какие именно системы находятся в рабочем состоянии и не требуют замены. Например, в ходе реновации офиса компании «Черкизово» с помощью этого приема удалось сократить бюджет проекта вдвое. Изначально реконструкция оценивалась в 25 000 рублей за кв. м, но после детального изучения существующих инженерных систем бюджет удалось снизить до 15 000 рублей за кв.м. Инженерный анализ стоил больших усилий и времени, однако усилия окупились: инженерию не пришлось проектировать «с нуля», а удалось использовать часть существующих систем, которые были в рабочем состоянии. Хорошая альтернатива Вторая возможность для экономии без потери качества — использование материалов российского производства. Материал отечественного производителя, даже сделанный на оборудовании иностранного производителя, все еще стоит дешевле привезенного из-за рубежа. Дополнительный фактор оптимизации — работа с разными поставщиками. Заказчик всегда должен иметь ассортимент для выбора. Под строгим запретом Но не все видимые возможности для экономии будут эффективны. К примеру, совершенно бессмысленно пытаться оптимизировать стоимость офисного проекта за счет использования бытовых, некоммерческих материалов. Бытовое напольное покрытие в офисе быстро придет в негодность, поскольку не рассчитано на высокие нагрузки, а его акустические свойства не позволят сотрудникам спокойно работать. Также ни в коем случае нельзя экономить на мощности инженерных систем, делая ее недостаточной. Если пренебречь этим пунктом, можно на выходе получить проект, внешне выглядящий эстетично, но с наступлением лета помещение станет непригодным для работы из-за плохой работы вентиляции и кондиционирования. Наконец, не стоит экономить на освещении офиса. При планировании рабочих мест стоит учитывать естественную инсоляцию помещения, а плохо продуманная система освещения негативно отразится на комфорте сотрудников. Важно, что для каждой зоны офиса, — будь то рабочий кабинет или лаунж, — нужно разработать свой сценарий освещения. Наладить эффективную работу позволит внедрение датчиков управления светом: технологии повысят энергоэффективность офиса. Секрет оптимизации Залог успешной оптимизации, о котором нередко забывают — это не материалы или проект, а скорость строительства. Сроки реализации проекта сильно влияют на его бюджет. Стоимость аренды офиса в Москве достигает 5 000 за кв.м в месяц и, если работы не завершились в срок арендных каникул, заказчик теряет деньги. Четкое следование плану и реализация проекта в максимально короткий срок выгодна не только для заказчика, но и для генерального подрядчика: штрафы за просрочку приведут к потере всей прибыли, а сокращение сроков на один месяц, напротив, увеличит доходность проекта. В экономике офисного проекта всегда работает правило: бояться оптимизации не нужно, нужно знать, какие процессы строительства офиса можно оптимизировать без потерь для качества объекта. Согласно исследованию европейского офиса JLL, стоимость fit-out офисных проектов в 2016—2017 годы имела тенденцию к росту по всему миру, и ключевым фактором для России в данном случае стала волатильность курсов валют. Так, в 2016 году средняя стоимость офисного проекта в Москве в центральном деловом районе составила €695 за кв. м, что сравнимо с аналогичными показателями в Мадриде (€630) и Брюсселе (€745). В ближайшие годы, вероятнее всего, нас ожидает рост спроса на более детальную проработку офисных проектов. Этому поспособствует грамотный подход российских заказчиков к экономии на офисных проектах и растущая доля импортозамещения в сегменте строительных материалов. Андрей Хазов