Столица без границ: как развивается московская агломерация - «Статьи о недвижимости»

По оценке PwC, московская агломерация является крупнейшей в Европе и будет таковой оставаться еще не менее 10 лет. Более того, по 11 существенным показателям (ВВП, прирост населения и другие) московская агломерация превосходит показатели страны в целом.

Это характерно не только для России, но и для других стран, как развитых, так и развивающихся, отмечает директор отдела исследований рынка CBRE Анна Шепелева. Имеются данные, что каждые 10 жителей Московской агломерации создают два рабочих места за ее пределами благодаря высокому уровню потребления, говорит она. Так что сегодня главный вопрос не в том, развивать ли московскую агломерацию, а в том, как эффективнее всего это сделать.

Только в этом случае снижается маятниковая миграция, и как следствие — нагрузка на транспортную инфраструктуру, повышается качество жизни людей, а агломерация выполняет свою главную экономическую задачу — создает тот самый ВВП и налоговую базу «на местах», ранее менее востребованных.

Человеческий капитал

Конечно, главное условие — привести в локальные центры трудоспособное, хорошо образованное и экономически активное население. «По мере урбанизации, уплотнения и прихода населения на эти территории, конечно же, возникает потенциал развития и промышленности, и появления рабочих мест. Когда территории пустуют — там не будет развиваться ничего», — подчеркивает председатель правления Ассоциации проектировщиков Московской области Илья Машков.

Кроме того, люди сами по себе повышают качество городской среды. С одной стороны, их потребительское поведение формирует запрос на более качественную инфраструктуру, а с другой — среди них находится немало таких, кто благодаря своим идеям отвечает на этот спрос, развивая собственный бизнес.

Примеры мировых агломераций показывают, что людей привлекает безопасная среда и доступность качественного образования. «Это справедливо и для России», — говорит руководитель столичного департамента развития новых территорий Владимир Жидкин. Исследования, которые проводят департамент и столичные девелоперы, показывают потребность в хорошей освещенности улиц, разнообразии инфраструктуры, прогулочных зонах, но в первую очередь — в хороших школах, детских садах и развивающих центрах.

«Безусловно, люди будут рады батутному центру или кинотеатру в шаговой доступности, но решение они принимают, исходя из возможности отвести ребенка в хорошо оснащенную школу с высоким рейтингом и опытными преподавателями. И при прочих равных готовы заплатить за такое жилье больше», — соглашается генеральный директор ГК «А101» Сергей Качура.

Следующий по важности запрос — экономия времени, особенно в пути на работу и обратно.

Так, в новой Москве ежегодно создается 10−12 тысяч новых рабочих мест, говорит руководитель столичного департамента развития новых территорий Владимир Жидкин. «Здесь расположились офисы “Ростелекома”, Тele2, Oracle. Территория постепенно прирастает качественными офисными пространствами и торговыми площадями — и во многом благодаря нынешнему “социальному срезу” новой Москвы», — констатирует он.

На сегодня только четверть тех, кто купил жилье в новой Москве, ездят на работу в «старую», развивает эту мысль начальник отдела стратегического консалтинга компании JLL Юлия Никуличева, цитируя данные ВЦИОМ. Аналогичные процессы идут и в Московской области, добавляет Машков. Он подчеркивает, что процесс создания рабочих мест в области начался еще 3−4 года назад и сейчас начал приносить плоды.

Создание комфортной среды также поможет получить инвестиции на развитие территории. Опрошенные РИА Недвижимость эксперты единодушны: строительство жилья по-прежнему является главным драйвером любого проекта комплексного освоения любой большой территории. И только вслед за жильем приходит бытовая, спортивная и развлекательная инфраструктура.

«Но нельзя подходить к этому с позиции “больше жилья — больше денег — больше всего остального”. Важно иметь стратегическое видение развития территории и постепенно раскрывать ее потенциал, поочередно насыщая различными функциями», — объясняет Качура.

При наличии всех трех составляющих территория становится привлекательной для бизнеса из сферы торговли, досуга, бытовых услуг. Со временем здесь возникает спрос на другой уровень качества, и развитие территории «идет на второй круг»: возникают жилые дома повышенной комфортности, мультиформатные торговые и развлекательные центры, бутики.

Девелоперам в новой Москве, судя по всему, удается обеспечить все три составляющие. Во всяком случае, по данным ГК «А101», за последний год спрос на жилье на присоединенных к столице территориях вырос на 40%. По мере заселения домов растет и деловая активность. Доля вакантных площадей в объектах street-retail на первых этажах жилых домов не превышает 6%, причем покупают их в основном не крупные компании, а индивидуальные предприниматели.

Сердце деловой среды

Традиционно занятость на предприятиях Московской области в основном связана с производством, тогда как в Москве это административная работа, так называемые «белые воротнички», рассуждает Никуличева. «Не стоит забывать и об исторической специализации города. Например, Королев всегда был центром космической отрасли и привлекал большое количество высококвалифицированных специалистов», — добавляет она.

Коммунарка, Троицк, Обнинск с сильными техническими кадрами, высоким образовательным индексом создают потенциальное направление — научный кластер с приоритетной образовательной функцией, рассуждает Качура. Указанные города являются естественными локальными центрами, которые могут инициировать сильнейший рывок развития в локации высокотехнологичных предприятий по выпуску продукции с высокой добавленной стоимостью, которая сможет «остановить» ежедневную маятниковую миграцию «дом-работа-дом» выпускников технических вузов, проживающих в настоящее время в Обнинске и Троицке, говорит он.

Создание технопарков в новой Москве уже ведется или запланировано. Жидкин со своей стороны отмечает в этом процессе большую роль девелоперов, в том числе крупных холдингов: ГК «А101», ГК МИЦ, «Самолёт девелопмент», RDI и «Абсолют». Например, стратегический мастер-план «А101» предусматривает создание до 2035 года 142 тысяч рабочих мест в рамках проектов производственной, деловой, торговой и развлекательной инфраструктуры.

На скорость и результативность появления производственных объектов на новых территориях влияют специальные условия для инвесторов, особенно в части обеспечения объектов инженерной инфраструктурой и налогообложения на старте. А действительно большим и высокотехнологичным предприятиям, обслуживающим атомную, космическую и иные стратегически важные отрасли, требуется поддержка национальных инвестиционных фондов и госкорпораций. Только у них есть возможность инвестировать в сложное оборудование и технологии, финансировать длительные исследовательские и образовательные проекты, которые и станут основной причиной для их появления на территории. И такие предприятия обычно и становятся «сердцем» деловой активности локации.

Асфальтовый скелет

Для формирования агломераций критически важна стабилизация взаимосвязей между различными территориями, объясняет партнер, руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе компании Cushman & Wakefield Денис Соколов. «Когда в целом закончится формирование транспортного каркаса, повысится плотность транспортной инфраструктуры, тогда можно будет говорить о финальной стадии формирования агломерации», — говорит он.

Собственно, развитая система транспорта, и прежде всего общественного — это то, без чего на территории не появляются ни технопарки, ни ликвидное жилье.

В московском регионе транспортный каркас разделяется на две условные части: магистральные трассы и локальная улично-дорожная сеть, полагает председатель правления Ассоциации проектировщиков Московской области Илья Машков. «Магистрали расширяются, возникают бессветофорные трассы, в этом смысле транспортный каркас «прорастает», Москва и область с его помощью и, правда, «сращиваются», — объясняет он.

Другое дело — локальная дорожная сеть, которая обеспечивает проезд по условному маршруту «дом — магазин». «Это проблема и для столицы, и для области», — сетует Машков. Но она решается, добавляет эксперт. По его словам, важную роль здесь играют проекты комплексного развития территорий, например, развитие бывших промзон, при застройке которых сейчас создается плотная улично-дорожная сеть. То же самое касается развития присоединенных территорий.

Специфика столичного региона — гипертрофированная важность метро и фактическая возможность его развития только силами столичного правительства. Нужно отметить, что до недавнего времени ветки метро крайне неохотно тянулись за МКАД — за исключением, к примеру, Митино и Котельников. После присоединения к Москве территорий, которые сейчас называются Троицким и Новомосковским округами, а также достижения договоренностей с собственниками земли по основным векторам развития этой территории, ситуация резко изменилась. Сегодня у правительства Москвы есть чёткие планы по строительству здесь порядка 70 километров путей и 33 новых станций. «Получается, что на сегодняшний день новая Москва — локация, имеющая реальные шансы на быстрое развитие по агломерационному сценарию, во многом благодаря строительству метро», — считает Жидкин.

Эксперты также указывают на особую роль аэропортов в развитии агломерации и их потенциал как локальных центров. «При аэропортах возникают проекты — так называемые “сухие порты”. Это логистические центры, связанные с железной дорогой, которые раньше размещались в Москве, но сейчас они выходят из центра», — говорит Машков. Деловая функция в Подмосковье привязана к крупным автомагистралям, ориентированным или на логистические узлы, или на аэропорты «Шереметьево» и «Домодедово», — соглашается руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

В свою очередь, он «тянет» за собой торговую и развлекательную инфраструктуру. Кроме того, наличие эффективного офисного кластера и сопутствующей инфраструктуры создает базу для развития корпоративного арендного жилья через проекты строительства сервисных или «классических» апартаментов. Делать это могут либо крупные инвесторы, либо собственники офисных помещений, которые таким образом получат действенный инструмент для привлечения ценных специалистов, в том числе и из-за рубежа.

«Важно понимать, что агломерации не “висит” в воздухе, она естественным образом налаживает взаимовыгодное сотрудничество с другими регионами страны, накрывая сетью экономической активности всю территорию. И, как показал наш опыт, предприятие, располагающееся в другой области, может искать наиболее эффективные точки, чтобы разместить свои офисы и сервисные службы, не заходя в границы старой Москвы», — добавляет Качура.

Счастье неустроенности

Вместе с тем, строительная активность зависит не только от транспортной доступности, но и в первую очередь от наличия свободных участков, отмечает Алексей Попов. Редевелопмент большой территории нередко сопряжен с непрогнозируемыми рисками и дополнительными затратами.

Сегодня развитие по-настоящему больших территорий, так или иначе, связано с необходимостью подключить к процессу собственников земельных участков. Для быстрого развития агломерационных кластеров у города и собственников этой земли должна быть единая позиция по вопросу развития территорий.

С 2016 года для реализации проектов комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ) действует в целом эффективный закон 373-ФЗ. В теории он помогает и агломерационному развитию. Однако на практике с собственниками земли или объектов на территории недействующих промзон договориться намного проще, чем с владельцами жилья — квартир или домов.

Характерный пример — ближний пояс северной части Московской области, который последние 15−20 лет активно застраивался дорогими коттеджными поселками, а затем развивался в сегменте досуга для обеспеченных людей. На месте деревень и советских турбаз, в том числе рядом с крупными водохранилищами, стали появляться яхт-клубы и отели. С одной стороны, это, безусловно, создало на этих территориях хороший рекреационный кластер, но вместе с тем, по сути, остановило развитие территории на много лет.

«Те, кто когда-то селился в этих домах, вряд ли захочет с ними расстаться, даже если в нынешних условиях жить здесь значит терять время, в том числе на дорогу до работы, и деньги — как минимум в виде постепенного удешевления этой недвижимости», — подчеркивает Качура.Другой характерный пример — многие города в непосредственной близости от МКАД, которые строились как промышленные сателлиты в середине прошлого века. Сегодня для их развития требуется довольно серьезная перестройка, причем это относится далеко не только к ветхому жилому фонду. Проекты жилой и коммерческой недвижимости, которые появлялись на месте тех же промзон или на свободных участках, возникали стихийно и слабо учитывали реальные потребности этих городов, а в результате зачастую провоцировали транспортный коллапс на «вылетных» магистралях. Сегодня ценность этих объектов также снижается как для покупателей квартир, так и для разного рода инвестиций.

Новая Москва остается «заложником» исторически сложившихся экономических связей и специализации основных транспортных магистралей, объясняет Качура. «Причем “заложником”, который получит в ближайшие 5−10 лет только дивиденды и бонусы», — уточняет он. Появление новой Москвы стало толчком к формированию московской агломерации. Фактически мы поняли, что расстояние не является препятствием для синергетического развития территории, рассуждает Соколов.

У этой территории тоже был риск превратиться в очередной сателлит с уплотненной застройкой. Административное присоединение к Москве, а также интерес и поддержка со стороны городских и федеральных властей обусловили создание на этой территории городской среды, уровень комфорта в которой отвечает требованиям современного человека и вполне сопоставим с европейским.

Территория новой Москвы пользуется повышенным интересом инвесторов и девелоперов, рассказывает Шепелева. Наиболее заметно активное строительство жилых объектов. Что касается рынка коммерческой недвижимости, то здесь сосредоточено почти 60% совокупного объема предложения офисных помещений класса А за пределами МКАД несмотря на то, что офисный рынок новой Москвы начал активно развиваться относительно недавно, говорит она.

До изменения границ Москвы на присоединенных территориях из объектов офисной недвижимости было только два бизнес-центра класса В: «Румянцево» и «Боровский», продолжает Шепелева. Сегмент класса А начинает развиваться с 2014 года, когда вводятся в эксплуатацию бизнес-парк Comcity (фаза «Альфа») и K2 (здание А). В период с 2014 года по вторую половину 2017 года объем рынка офисной недвижимости новой Москвы увеличивается в1,7 раза и достигает 472,2 тысячи квадратных метров. В 2017 году был введен в эксплуатацию БЦ «Дубровка Плаза» и lifestyle-центр «Деловой квартал Neopolis», отмечает эксперт.

Всего же с момента появления новой Москвы в 2012 году в ее развитие инвестировано 850 миллиардов рублей. При этом ожидается, что к 2035 году суммарные инвестиции в эту территорию составят 7 триллионов рублей, рассказывает Жидкин.

Препятствия и перспективы

Московский регион и дальше будет развиваться как единая агломерация, уверены все эксперты, беседовавшие с РИА Недвижимость. Однако в деталях будущее столичного региона они видят по-разному.

Соколов считает серьезной трудностью на пути формирования московской агломерации наличие административных границ региона, которые, по его мнению, можно сравнить с границами между странами ЕС.

А вот эксперт из «А101» подчеркивает значимость господдержки и инвестиций в формировании агломерации, причем прежде всего от структур с госучастием.

Плюсы агломерации, ориентированной на создание максимального комфорта для людей, заключаются в том, что она может предложить лучшие условия для жизни. Большой рынок труда таких крупных образований благотворно сказывается на бизнесе и, как следствие, на дальнейшем развитии города, резюмирует Никуличева.