Грязные тайны: как и почему срываются сделки с квартирами - «Статьи о недвижимости»

Вместе с квартирой мы покупаем и всю ее предыдущую историю. Речь не о фамильных призраках, а о неучтенных собственниках, гигантских долгах за ЖКХ и других сюрпризах. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость», что скрывают продавцы недвижимости и почему из-за таких тайн срываются сделки. А был ли мальчик? Сложности возникают из-за участия в сделках несовершеннолетних, люди частенько пытаются скрыть их. Естественно, когда правда всплывает наружу, покупка квартиры срывается. Если дети просто прописаны в квартире, то при продаже недвижимости не требуется получать разрешение от органов опеки, рассказывает директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Однако есть исключение: если ребенок находится под опекой государства (родители лишены прав, или есть ограничения), то разрешение все-таки требуется. «В нашей практике был случай, когда мать пятерых детей решила продать своему соседу квартиру. Сюрприз раскрылся уже на первом этапе сделки — оказалось, что пятого ребенка родила ее несовершеннолетняя дочь, которую она собственноручно лишила родительских прав, но продавцу об этом рассказать «забыла», — вспоминает Дымова. Уже классическими стали истории продажи квартир, купленных ранее с использованием материнского капитала. Так, в одной сделке семья продавала свою квартиру. Подвох заключался в том, что изначально квартира приобреталась в ипотеку, а также с помощью материнского капитала, рассказывают эксперты агентства недвижимости «Бон Тон». Закон требует наделения детей собственностью, но это происходит не автоматически, а после погашения ипотечного кредита. В указанной ситуации семья этого не сделала, и готова была продавать жилье, не выделив долю ребенка, что, собственно, противоречит законодательству. «Данное обстоятельство выяснилось во время посещения нотариуса, и сделка была остановлена. Продавцы занялись вопросом наделения ребенка собственностью, а покупатель, потерявший время и также действовавший самостоятельно, занялся рассмотрением других предложений», — вспоминает собеседница агентства. Особенно аккуратно и внимательно нужно относиться покупателю к приватизированным квартирам, в семье собственников которых имеются несовершеннолетние дети. Важно выяснить, когда именно ребенок был зарегистрирован в квартире — до приватизации или после. Если он был прописан там до приватизации, тогда проверьте, была ли на него оформлена доля в собственность. Кстати, рассмотрение документов на приватизацию занимает несколько месяцев, напоминает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-супермаркет недвижимости» Оксана Иванова. Поэтому в этот период несовершеннолетнего могут как раз зарегистрировать. Зло от доверия Многие риелторы отмечают, что сделки, совершаемые по доверенности, для них всегда являются сигналом об опасности из-за большого количества злоупотреблений, которые возникают при таких схемах. «К нам пришел продавать квартиру мужчина в годах, очень простой и приятной наружности», — вспоминает руководитель офиса «Новогиреево» «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Юлия Антясова. У него была доверенность от сына, проживавшего в Сыктывкаре (доверенность была выдана нотариусом из этого же города, квартирой они владели в равных долях). В ходе стандартной проверки документов и выяснилось, что доверенность сын действительно выдавал, но потом отозвал из-за кардинально разных взглядов на распоряжение квартирой, и отец об этом знал. «Таким образом, от нас сын узнал, что квартира, оказывается, выставлена на продажу», — сетует эксперт. Сделка в итоге состоялась, и на нее сын приехал сам. Деньги, выплаченные за квартиру, были разделены между отцом и сыном, хотя изначально отец надеялся получить все средства полностью. А вот в другой истории сделка была сорвана. В ней собственника — пенсионерку, живущую в другом городе, — по доверенности представлял сын, рассказывает управляющий агентством безопасной недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков. У риелторов в процессе возникли определенные сомнения, и они попросили освидетельствование собственницы психиатром.После такого предложения сын резко прекращает переговоры, показывая оскорбление. “Будем искать другого покупателя”. Квартира в итоге продаётся уже полгода. Ждёт менее щепетильного и осмотрительного покупателя.Сергей ВишняковУправляющий агентством безопасной недвижимости «Вишня» Воскресшая старушка Некоторые истории уже тянут не на ошибки и маленькие хитрости, а на настоящее мошенничество. При обсуждении условий аванса агентство продавца сообщило, что собственник один, документы абсолютно прозрачные, никаких переходов, приводит в пример историю из практики Вишняков. «Пришли в агентство, начали изучать правоустанавливающие документы на квартиру: да, собственник оказался один, но на одну комнату документы у него были уже не первичные, а на вторую комнату документы показать отказались», — рассказывает эксперт. «Там договор ренты, рентополучатель умер, так что проблем никаких нет, убеждали нас», — вспоминает он. В итоге правоустанавливающие документы по этой комнате согласились показать только в обмен на аванс. «Я рекомендовал своему клиенту не соглашаться, но ему так запал в душу этот добротный дом, что он настоял на проверке квартиры», — продолжает Вишняков. В ходе проверки оказалось, что рентополучательница жива и здорова, но соседка увезла ее в подмосковный интернат, еще и прописала там. «Как в итоге агентство и сосед собирались продавать квартиру с обременением, непонятно, возможно в данном случае мошенники просто хотели получить и не вернуть вносимую предоплату», — рассуждает эксперт. Возможно, хотели подделать свидетельство о смерти, принести его в Росреестр и снять обременение. Таким образом, покупатель получал квартиру с проблемами, если бы старушка перестала получать ренту и забеспокоилась, добавляет Вишняков. Секретные долги Долги по ЖКХ часто становятся причиной срыва сделки или появления проблем, если скрыть их все же удалось. Был случай, когда бывшие собственники прикрепили на счетчик магнит, замедляющий работу оборудования. Магнит был обнаружен и снят уже после продажи новыми владельцами, а счетчик стал накручивать быстрее реального расхода воды, пытаясь восполнить упущенное, рассказывает Иванова. Так что эксперт рекомендует внимательно осматривать счетчики на этапе подписания акта приемки-передачи квартиры и при обнаружении средств незаконного вмешательства в работу счетчиков, не подписывать акт до тех пор, пока прежний собственник не погасит все задолженности. При этом, продолжает она, бывают задолженности по предыдущим периодам начисления, которые не отражаются в последней квитанции и выявляются уже у нового собственника при переводе финансового лицевого счета. Так, ЖКУ в Химках выдало справку продавцу о том, что он не имеет долгов. «На наше требование продавцу допустить нас до счетчиков воды в квартире, он отвечал отказом, ссылаясь на нехватку времени. Нашу рекомендацию не выходить на сделку без уточнения таких данных покупатель отверг и настаивал на сделке. А после переоформления на себя лицевого счета и передачи первых показаний за воду, вскрылась задолженность в размере 60 тысяч рублей», — рассказывает эксперт. Просто бывший собственник на протяжении нескольких лет не передавал показания за воду, а ЖКУ Химки не выставляло счет даже по среднему нормативу на троих зарегистрированных жильцов. Предусмотрительно в день передачи квартиры покупателю мы прописали в акте приема-передачи показания счетчиков. «Но ЖКУ Химки не сдавалось и пыталось признать это долгом покупателя, так как их юристы не хотели добросовестно выполнять свою работу и судиться с бывшим собственником», — отмечает Иванова. Она также напоминает, что начисления за капитальный ремонт при покупке жилья переходят на нового собственника, а некоторые управляющие компании не включают его в основную квитанцию, а выписывают отдельно. Следовательно, покупатель квартиры, получив справку об отсутствии задолженности, не задумывается о данной статье расходов. Соответственно, эксперты рекомендуют не подписывать акт приемки-передачи квартиры на скорую руку еще на этапе подписания договора, как это иногда предлагают сделать продавцы. Это необходимо делать в процессе передачи квартиры уже на финальном этапе сделки, тщательно проверив все счетчики на предмет нормального функционирования, вписать в акт данные счетчиков на данный момент и изучить квитанции за последние месяцы. В квитанциях должны быть отражены либо предыдущие данные счетчиков, либо отражаться начисления по нормативам. Если данные отсутствуют, то это повод разобраться в том, куда делись начисления. Обреченные сделки В некоторых ситуациях сделка будет обречена на провал еще на этапе просмотра квартиры, а какая-то сорвется в последний момент, хотя каких-либо страшных тайн в процессе не было раскрыто. В 2012 году к нам обратилась пожилая женщина и попросила подобрать ей однокомнатную квартиру, вспоминает ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука жилья» Александр Лунин. Риелторы занялись поиском вариантов. И сразу же, с первого просмотра вышел конфуз. «Мы запланировали посетить три квартиры: с разницей в полчаса. На первой мы засиделись больше часа, просмотр второй пришлось отменить, так как мы уже не успевали. На третьей квартире после полуторачасовой беседы с собственником, нас начали уже культурно просить удалиться», — рассказывает Лунин. А на следующий день выяснилось, что на самом деле бабушка ничего не ищет. Ей просто не хватает общения и нравится смена обстановки. Бывает, что незадолго до сделки покупатель понимает, что не может набрать необходимую сумму денег, или жизненная ситуация поменялась, добавляет Дымова. Конечно, продавцу не хочется терять задаток. Так, сделка с одним покупателем должна была проводиться в бизнес-центре, где арендовался сейфовый депозитарий. Данные условия покупателя изначально устроили, однако по приезду он сообщил: «Бизнес-центр не банк, я не готов заключить здесь сделку. Однако необходимые требования я исполнил — я ведь пришел». Сделка, естественно, не состоялась, покупатель