Коммерческая недвижимость России: адаптация и рост п 1 -3 кварталы 2025 - «Статьи»

Коммерческая недвижимость России по итогам трёх кварталов 2025 года демонстрирует устойчивое восстановление и структурное перераспределение спроса. Рынок преодолел период корректировки, вызванный ростом ключевой ставки и сдержанной активностью потребителей в начале года. В ряде сегментов — складском, премиум-офисах и торговле в ключевых локациях — наблюдается оживление: рост сделок, стабилизация ставок и возвращение интереса инвесторов. При этом ситуация остаётся неоднородной по регионам и классам объектов. По данным сервиса «Домклик», за год число объявлений о продаже коммерческих объектов выросло примерно на 34 %, а по аренде — на 29 %. Предложение торговых помещений на продажу увеличилось на 37,1 %, что отражает оживление локального рынка. Основной драйвер изменений — возвращение локальных брендов и независимых сетей в центральные улицы городов-миллионников. Форматы «кофейня у дома», локальные магазины и шоурумы одежды постепенно вытесняют временные павильоны и низкосегментные точки. «Уличная коммерция снова становится элементом городской ткани, а не просто квадратными метрами под сдачу. Локация с потоком покупателей важнее формата бизнеса», — отмечает Валентин Корытный. В Москве и Санкт-Петербурге спрос остаётся стабильным, а на региональном уровне — в Екатеринбурге, Челябинске, Казани и Новосибирске — наблюдается рост заполняемости центральных улиц до 92–94 % (ориентировочно, по данным локальных исследований), что почти возвращает показатели к докризисным уровням 2019 года. Промышленная недвижимость остаётся опорным направлением инвестиций. По данным на сентябрь 2025 года, строительный объём нового складского и производственного фонда вырос на 12 %. Наиболее активно развивается Урал, Татарстан и Поволжье. Ключевые тенденции отрасли: Рост числа кросс-докинговых центров, ориентированных на логистику последней мили и e-commerce. Возврат в оборот бывших промышленных территорий, конвертируемых в технопарки и гибкие производственные площадки. Повышение спроса на средние по размеру помещения (1,5–5 тыс. м²) вместо крупных складов. «В 2025 году промышленная недвижимость — это не только заводы, но и гибкие технологические площадки. На смену монозаводам пришли производственные кластеры», — подчёркивает Корытный. Сегмент офисов демонстрирует устойчивое восстановление после фазы переоценки 2024 года. Корректировка ставок и сокращение спекулятивного предложения позволили рынку выровняться и перейти к сбалансированному спросу. В Москве уровень вакантности в бизнес-центрах класса А снизился до около 5,3 %, что ниже прогнозов начала года. В региональных деловых центрах дефицит современных площадей формирует стабильный уровень загрузки. Ставки аренды в премиальном сегменте выросли примерно на 6–7 %, а основными арендаторами стали IT-компании, девелоперы и сервисные структуры, ориентированные на гибкие офисные форматы. По наблюдениям рынка, доходность офисной недвижимости в реальных условиях зачастую ниже средних заявленных показателей, особенно вне центра крупных городов. Потенциал её устойчивого роста ограничен. В регионах отмечается рост сделок с редевелопментом бывших административных зданий под современные бизнес-центры. По итогам трёх кварталов 2025 года объём инвестиций в коммерческую недвижимость России составил 606 млрд рублей, что на 8 % ниже аналогичного периода 2024 года. Динамика отражает сочетание восстановления отдельных сегментов и осторожного подхода инвесторов к новым проектам. Средняя доходность по готовым арендным активам варьируется: Стрит-ритейл: 9–16 % годовых в популярных локациях, особенно при аренде крупными сетями. Промышленные комплексы: 11–12 % благодаря устойчивому спросу на качественные склады и производственные площади. Офисные помещения: рост доходности в премиальном сегменте есть, но показатели часто ниже средних, особенно вне центра крупных городов. Ожидается умеренный рост и постепенное смещение акцента в сторону региональных проектов смешанного формата («ритейл офисы производственные площадки»). Дополнительный стимул создают программы господдержки и меры по импортозамещению, обеспечивающие стабильный спрос на производственно-логистическую инфраструктуру. Коммерческая недвижимость в 2025 году демонстрирует зрелую адаптацию к новой экономике. Рынок перестал быть реактивным: вместо хаотичных колебаний формируется устойчивый тренд на функциональную эффективность, локализацию капитала и осознанное развитие. «Сегодня выигрывает не тот, кто строит больше, а тот, кто умеет вовремя перестроить формат и услышать запрос времени», — Валентин Корытный.