Какие квартиры стали покупать москвичи: взгляд застройщиков - «Статьи о недвижимости»

Пандемия изменила не только привычный быт российских граждан, но и затронула многие сферы жизни и экономики нашей страны. В стороне не остался и рынок недвижимости. Застройщикам пришлось корректировать свою стратегию реализации жилых объектов, большинство профессиональных игроков запустили продажи в онлайн-формате. В то же время заметно изменились и покупательские предпочтения.

Мы решили выяснить у девелоперов крупных жилых проектов, победителей премии «Рекорды Рынка Недвижимости 2020», какие квартиры сегодня выбирают покупатели и изменились ли их предпочтения. А также узнать, меняют ли застройщики свои стандарты в связи с карантинным опытом.

Когда размер квартиры имеет значение

Последние несколько лет на рынке новостроек наблюдается тенденция, когда в новых строящихся проектах появлялись квартиры всё меньшей площади. Практически в каждом новом жилом комплекс массового сегмента можно было найти небольшую студию по самой привлекательной цене. Конечно, такой формат оправдан, когда в квартире проживает не более двух человек, но насколько удобно в такой студии семье с детьми, это большой вопрос. В то же время возросший спрос на квартиры большей площади во время карантина подтверждает тенденцию смещения интереса покупателей в сторону более просторного жилья. Вместе с тем, на первый план выходит и удобство планировочных решений квартиры.

«Из-за пандемии и режима самоизоляции тысячи людей были вынуждены оставаться дома, в своих квартирах и апартаментах, длительное время на одной площади с родными и близкими, осознавая все минусы и плюсы своего места жительства, которое зачастую ранее оценивалось как „место для отдыха и ночевки“. Эта ситуация стала вызовом для девелоперов, поскольку очевидно, что она изменила отношение покупателей к продукту, — рассказала Яна Тачалова, коммерческий директор ANT Development. При выборе жилья на передний план вышла не площадь квартиры (больше-лучше), а грамотная планировка пространства. С еще большим пристрастием стали изучать внутреннюю инфраструктуру и окружение, это мы видим по возросшему числу сделок в нашем проекте „Поклонная 9“, где на первых этажах будет расположен отель международного оператора. Вся инфраструктура отеля будет доступна жителям, что уже сейчас по достоинству оценивают покупатели», — комментирует эксперт.

«В сегменте квартир премиум-класса в Москве спрос сместился в сторону более просторных квартир. Мы это видим на примере дизайнерского дома ELEVEN, который холдинг „РСТИ“ (Росстройинвест) возводит в Пресненском районе. Покупатели, изначально рассматривавшие квартиры площадью около 80 кв. м, в последнее время стали выбирать 120-150 кв. м. Мы связываем эту ситуацию с длительным режимом самоизоляции, который подтолкнул людей к желанию увеличить площадь своей квартиры. Целевая аудитория дома — топ-менеджеры и бизнесмены — за время пандемии ощутили необходимость в дополнительных квадратных метрах для оборудования личного кабинета или мини-спортзала. Все это стимулирует интерес к более просторным квартирам», — рассказал Алексей Туркин, генеральный директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест) в Москве.

«Покупатели не хотят переплачивать. Что это значит для девелоперов? В первую очередь — что все меньше клиентов готовы рассматривать варианты с неэффективными планировками и метрами, которые не будут использоваться. Кроме того, раздутые, далекие от оптимальных площади негативно влияют на возможную перепродажу в будущем, а значит, на рентабельность. А в условиях экономической нестабильности даже приобретаемые для проживания квартиры оцениваются в том числе с точки зрения инвестпотенциала», — обозначила общий тренд Наталья Ермакова, коммерческий директор ЖК homecity.

В готовом жилом комплексе «мой адрес В Сколково» можно пробрести просторные функциональные трех- и четырехкомнатные квартиры площадью от 112 до 180 кв. м и высотой потолков 3,4 м. В ЖК представлен большой выбор планировочных решений квартир с 2-3 спальнями, несколькими санузлами, функциональными кухонными зонами, а также гардеробными комнатами. Жилой комплекс «мой адрес В Сколково» построен по индивидуальному проекту, с использованием инновационных технологических решений и представляет собой 13 6-ти этажных корпусов с подземным паркингом. Малоквартирные дома рассчитаны не более чем на 20 квартир, что обеспечивает комфортное проживание при минимальном количестве соседей. В комплексе действует собственный фитнес-центр с бассейном, а рядом с жилым комплексом находятся действующие школы и детские сады.

«По-прежнему в топе спроса евроформат, но уже не студии-пеналы — их абсолютную непригодность для жизни выявила весенняя самоизоляция. Мы видим, что в нашем проекте homecity востребованы двух-, трехкомнатные квартиры евроформата — с просторной кухней-гостиной, отдельной спальней, большими санузлами, гардеробной или кладовой. Важное преимущество имеют предложения, где отсутствуют несущие конструкции, а, следовательно, у владельцев появляется возможность перепланировки под собственные потребности», — добавляет Наталья Ермакова, коммерческий директор ЖК homecity.

«Надо заметить, что и в массовом сегменте, хотя здесь определяющим фактором выбора квартиры является цена, также за три летних месяца в объеме продаж выросла доля многокомнатных квартир.

Отмечу также, что дешевеющая ипотека стала главным драйвером восстановления спроса в летний период», — добавил Алексей Туркин, генеральный директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест) в Москве.

«С момента запуска программы льготной ипотеки в ЖК Столичный спрос на 2-х и 3-х комнатные квартиры увеличился на 60%, максимальный спрос пришелся на квартиры в домах находящиеся на высокой строительной готовности. Клиенты начали оперативно принимать решение о покупке квартиры. В ЖК „Столичный“ сократился срок принятия решения о покупке квартиры и составил 13 дней, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года время на принятие решения о покупке сократилось вдвое», — рассказала руководитель отдела аналитики «Главстрой-Регионы» Анастасия Черняева.

Что выбрать: жилье с готовым ремонтом или без отделки?

Сегодня квартира с отделкой во всех сегментах — давно стала обычной практикой в Европе. Покупатели просто получают ключи и заезжают. В России долгое время в отношении ремонта существовало негласное правило, хочешь сделать хорошо — сделай сам. Покупатели были не удовлетворены качеством материалов и отделочных работ от застройщика, кроме того, стоимость отделки казалась завышенной.

Сейчас трудно представить крупный проект в Москве или Санкт-Петербурге, в котором девелопер не будет предлагать покупателям квартиры с отделкой, как минимум, в качестве дополнительной опции.

«Стоимость отделки, заложенная застройщиком, сопоставима с рыночной ценой, но покупатель экономит гораздо более ценный ресурс — время и нервы. Приобретая квартиру с отделкой, клиент может с момента получения ключей заняться переездом, а не создавать дизайн-проект, подбирать материалы и исполнителей. На этот процесс может уйти несколько месяцев. В дизайнерском доме ELEVEN мы для разработки интерьеров мест общего пользования и концепции отделки привлекли известного итальянского дизайнера, Роберто Санторо. В его портфолио — отделка „люксовых“ вилл в Италии и на Лазурном берегу Франции, создание интерьеров для владельцев международных корпораций, первых лиц государств, звезд спорта и шоу-бизнеса. Он разработал два варианта интерьера для покупателей ELEVEN: спокойная светлая отделка и более динамичная контрастная», — прокомментировал Алексей Туркин, генеральный директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест) в Москве.

Отделку можно встретить и в уже построенных жилых комплексах, когда покупателю квартиры остается только завезти мебель и наслаждаться своей отремонтированной квартирой без лишних хлопот. Новый жилой комплекс «мой адрес В Рассказовке» готов к заселению. В данном ЖК можно приобрести просторные 6-7-8-комнатные квартиры с отделкой «под ключ». Дом уже сдан, и покупатели смогут сразу заехать в свое собственное жилье. Отделка во всех лотах выполнена в светлых тонах. Такой подход позволит реализовать любой стиль оформления квартиры. Жилой дом с переменной этажностью высотой 4-5-6-этажей рассчитан всего на 24 квартиры. На закрытой территории комплекса предусмотрен паркинг. Расположение в одном из самых благоприятных районов на западе Москвы является ещё одним преимуществом Жилого комплекса «мой адрес В Рассказовке». Вблизи расположены Ульяновский лесопарк, Чоботовский лес и парк Рассказовка. Кроме того, жителям доступна развитая инфраструктура района. 

«Квартиры с отделками — тренд, который получил широкий охват по всему миру. Проекты международной компании ANT Development в Турции, США, Лондоне реализовываются только с готовой отделкой, поэтому и на объектах в России компания выбрала этот путь и привносит свой международный опыт. И мы видим, что этот тренд набирает обороты и у девелоперов, и у покупателей:

В своих проектах мы уделяем важное внимание отделке. Очевидно, что за последние несколько лет рынок жилой недвижимости совершил большой шаг в сторону предложения квартир и апартаментов с финишной отделкой. Дом наших клиентов — это не только крепость. Это еще и их отражение. Поэтому мы даем им возможность выбрать варианты дизайна интерьера своих апартаментов и квартир — от адаптированной классики и модерна до стильного индастриала. Все дизайн-проекты очень разные, однако в качестве материалов отделки друг другу не уступают», — рассказала Яна Тачалова, коммерческий директор ANT Development.

Сегодня застройщики предлагают отделку квартир не только в сегменте высококлассных жилых комплексов, но и все чаще встречаются примеры в проектах эконом- и комфорт-класса. Но необходимость в отделке определяется выгодностью для покупателя и класса предложения.

«В категории комфорт или эконом сейчас очень востребованы варианты, когда застройщик предлагает недорогую отделку white box (а еще лучше — под ключ) и она включена в договор долевого участия и в ипотечный кредит. В свою очередь, если объект находится в категории бизнес и выше, то отделка менее актуальна. Например, клиенты нашего ЖК бизнес-класса homecity в большинстве случаев предпочитают делать зонирование и отделку на свой вкус. Поэтому для нас отделка — это только дополнительные финансовые и временные издержки, в которых нет необходимости», — рассказала Наталья Ермакова, коммерческий директор ЖК homecity.

Если говорить про общий тренд на рынке, то все зависит от портрета покупателя/целевой аудитории. «Если речь идет о поиске жилья для семьи с детьми, где есть запрос на улучшение жилищных условий и увеличение метража приобретаемой недвижимости для собственного проживания, то эта категория клиентов выбирает апартаменты без ремонта и адаптирует квадратные метры под нужды исходя из пожеланий и требований. Если речь идет о бизнес-аудитории, то запросы на апартаменты с готовым ремонтом и мебелью — не редкость. Что касается наших комплексов, то они реализуются без отделки — мы предлагаем покупателям самостоятельно зонировать пространство и выбирать дизайн по собственному вкусу. Но при этом Glincom предоставляет услуги по выполнению отделки „под ключ“ при необходимости, сейчас это есть практически у каждого застройщика», — отмечает Руководитель департамента продаж девелоперской компании Glincom Кристина Дудко.

Застройщик предполагает, покупатель располагает

Эксперты сошлись во мнении, что существенных изменений в предпочтениях покупателей жилой недвижимости не произошло.

«Говорить о каких-то кардинальных изменениях в предпочтениях клиента мы не можем. Пандемия усилила тенденции, которые уже существовали на рынке. Если несколько лет назад основными факторами, влияющими на решение клиента пойти на сделку, являлись цена на объект недвижимости и его локация, то сегодня покупатели изучают и сравнивают абсолютно все нюансы. При этом конкуренция выросла, у клиентов большой выбор качественных проектов во всех сегментах. Даже лоты в нижнем ценовом диапазоне отличаются высокими характеристиками. Девелоперы подняли уровень отделки, благоустройства, декора фасадов, оформления входных групп. Те элементы, которые ранее появлялись только в бизнесе, становится распространенным явлением в сегменте комфорт», — уточнила Директор по маркетингу ГК «Инград» Анна Соколова.

«Наибольшим спросом в независимости от площадей будут пользоваться квартиры, максимально соответствующие покупательской способности потребителя. Ожидать появления тренда на увеличение площадей не стоит, так как это приведет к увеличению бюджета покупки», — отмечает руководитель отдела аналитики «Главстрой-Регионы» Анастасия Черняева.

«Каких-либо универсальных критериев для покупателей недвижимости, в том числе апартаментов, нет. Их перечень, а также значимость, в первую очередь, зависят от самого портрета покупателя. То есть критерии подбора апартаментов для семьи или же для бизнес-аудитории будут абсолютно разными. При выборе недвижимости для собственного проживания ключевую роль играют характеристики самой квартиры или апартаментов: высота потолка, „панорамность“ окон, а также уровень общей инсоляции помещения. Очень часто выбор осуществляется исходя из стороны света, на которую выходят апартаменты/квартира, а также по видовым характеристикам из окон», — отметила Кристина Дудко, руководитель департамента продаж девелоперской компании Glincom.

Кроме того, по-прежнему для покупателей недвижимости важным критерием остается надежность застройщика, его опыт реализации проектов и репутация. Для того чтобы покупателю было легче ориентироваться на рынке, ежегодно премия «Рекорды Рынка Недвижимости» проводит конкурс на определение лучших проектов и застройщиков. Миссия премии заключается в поддержании открытости и прозрачности российского рынка недвижимости.